대전지방법원 2025타경11204. 천안시 동남구 영성동 소재 전용 51.32㎡ 아파트 603호입니다. 권리구조의 출발점은 일반적인 후순위 임차인이 아닙니다. 임차인 이은경의 점유개시일은 2021.11.22, 전입일은 2021.11.23이고 말소기준인 곽은주 근저당은 2022.11.11 설정됐습니다. 따라서 임차인은 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인이며, 확정일자도 2021.10.29로 우선변제권을 갖습니다.
통상 이런 구조는 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 크게 줄지 않는 유형입니다. 실제 시나리오에도 10회 유찰 시 룰상 인수액 25,406,400원, 11회 유찰 시 56,485,120원이 표시됩니다. 그러나 본 건은 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력·잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각과정에서 그대로 적용된다면 위 룰상 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.32㎡ · 방2·거실·주방·욕실/화장실2·다용도실·현관·발코니 · 10층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2020.03.30 |
| 소유자 | 정대환 (2022.05.20. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (기록상 9회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,799,359원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기 발급 | 2026.07.25 · 대전지방법원 천안지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.11.11. 곽은주 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 근저당권 자체도 매각으로 말소됩니다. 그러나 임차인 이은경은 근저당 설정 약 1년 전부터 점유·전입을 갖춰, 임차권등기가 2023.11.30.에 접수됐더라도 임대차의 대항력 기준일은 그보다 빠른 2021.11.22~23.입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이은경 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 180,000,000원 | 계약 2021.10.25 확정 2021.10.29 점유 2021.11.22 전입 2021.11.23 배당요구 2023.11.30 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
③ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 확약 반영액을 구분
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 기록상 9회 유찰·감정가 100% | 197,000,000원 | 0원 | 0원* | 197,000,000원 |
| 10회 유찰 시 감정가 80% | 157,600,000원 | 25,406,400원 | 0원* | 157,600,000원 |
| 11회 유찰 시 감정가 64% | 126,080,000원 | 56,485,120원 | 0원* | 126,080,000원 |
* 확약서가 유효하고 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 원본 서류로 확인하는 조건입니다. 확약이 없었다면 10회 유찰 시 매각가와 룰상 인수의 합계는 183,006,400원, 11회 유찰 시 182,565,120원으로 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 약 1.83억원에 머뭅니다.
④ 시세 비교 — 현재 1.97억은 명확한 할인 가격이 아니다
형우이즈뷰아파트2차2동 전용 51.32㎡ 거래 표본은 5건이며 전체 평균은 188,000,000원입니다. 가격 판단에서 더 우선할 집계상 최근 12개월 평균은 190,000,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최저가 197,000,000원은 최근 평균보다 7,000,000원 높아 최근 평균의 103.7%이고, 최신 거래보다는 3,000,000원 낮은 98.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 51.32㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 51.32㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 51.32㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 51.32㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2021.09 | 51.32㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 190,000,000원 |
최근 구간과 이전 구간의 비교 추세는 +5.6%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 표본의 최신 거래가 2022.09이고 거래 건수도 5건뿐이라, 2026년 매각기일의 현재 시세를 이 표본만으로 단정하기에는 시차가 큽니다. 따라서 1.97억원이 최신 거래 2억원보다 조금 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 이은경 보증금 우선변제 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 곽은주 | 150,000,000원 | 13,442,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 189,799,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 339,799,359원, 배당표상 일반 채권자 배당은 13,442,000원, 미배당액은 326,357,359원입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 반환채권 승계인으로 확약서를 제출했으므로, 임차보증금 우선변제 항목과 신청채권자 청구항목의 실제 배당명의·귀속은 배당요구서와 확약서 원문을 함께 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안중앙시장 동측 인근이며 근린생활시설·공동주택·단독주택·숙박시설이 혼재한 상업지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북서측 근거리에 천안역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층이며 2020.03.30. 사용승인됐습니다. 개별난방·도시가스·승강기·옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 아파트 동측으로 폭 4~5미터 포장도로에 접하며, 소로3류에도 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 자연재해위험개선지구에 저촉됩니다. 공시지가는 658,800원/㎡입니다.
- 환금성. 형우이즈뷰아파트2차2동은 35세대 소규모 단지입니다. 동일 면적 거래 표본은 5건이고 최신 거래도 2022.09로, 실시간 가격 판단에는 현장 확인이 필요합니다.
- 현장조사. 조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 건축물현황도 등에 따라 기재됐습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 조건을 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 배당 후 말소 시점과 필요한 서류, 매수인의 별도 협조 여부를 주택도시보증공사와 법원에 확인하세요.
- 점유 상태. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 현재 점유자와 명도 대상, 실제 퇴거 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 회차 이력. 기록상 9회 유찰인데 최저가가 감정가 100%인 이유를 사건내역·매각공고에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 최신 실거래가 2022.09에 그칩니다. 2026년 매매 호가·실거래·임대수요를 중개업소와 국토교통부 원자료로 재확인하세요.
- 자연재해위험개선지구. 저촉 범위와 침수·재해 관련 정비계획, 보험 및 담보대출 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 체납처분비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 현재 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약이 없었다면 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 1.83억원에 머무는 구조입니다. 그러나 대항력·잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하다면 매수인의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 현재 최저가 1.97억원이 매력적인 것은 아닙니다. 집계상 최근 12개월 평균 1.90억원보다 높고, 거래 표본은 오래됐으며, 35세대 소규모 단지에 기록상 9회 유찰과 단지 경매 매각률 0%가 겹칩니다. 권리는 확약 원본 확인 후 조건부 합격, 현재 가격과 환금성은 보류. 확약의 법적 효력과 9회 유찰 이후 가격이 감정가 100%로 제시된 경위를 확인한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.
