대전지방법원 2025타경11313. 천안시 동남구 신방동 성지새말아파트 208동 802호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 표면만 보면 감정가 148,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 35,535,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금을 기준으로 봐야 합니다.

전원철·박화란은 각 지분 2분의 1로 건물 전부에 관한 공동 임차권을 보유하고 있습니다. 임대차계약일은 2021.11.06, 전입신고와 확정일자는 2021.11.24, 점유개시일은 2021.11.25입니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류일 2024.02.16보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

주택도시보증공사는 두 임차인의 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력과 우선변제권을 승계했고, 경매신청채권자로 강제경매를 신청했습니다. 이는 별도의 임차인이나 별도의 155,000,000원 보증금이 추가된다는 뜻이 아닙니다. 실제 임차인은 2명이고 공동 보증금 합계는 155,000,000원으로 한 번만 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

등기부의 1997.04.26 한국주택은행 근저당권 27,300,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2016.10.19 해지로 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 실제 말소기준 역할을 하는 권리는 2024.02.16 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 형식상 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금 반환채권은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 공동 보증금 1건

주택도시보증공사는 전원철·박화란의 임차보증금반환채권을 양수해 대항력과 우선변제권을 승계했습니다. 따라서 HUG를 세 번째 임차인으로 세거나, 신청채권 163,110,593원과 임차보증금 155,000,000원을 단순 합산하면 안 됩니다. 낙찰자가 직접 떠안을 핵심은 공동 임차보증금 중 배당되지 않는 잔액입니다.

③ 최저가가 내려가도 총비용은 약 1.55억

보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐, 낙찰가와 인수액을 합친 총비용은 공동 보증금 155,000,000원 부근에 고정됩니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,039,630원이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 실질취득이 보증금보다 조금 큰 156,039,630원이 됩니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상

성지새말2 동일 면적 전용 59.97㎡의 최근 12개월 거래 12건은 110,000,000원~160,000,000원입니다. 평균은 134,500,000원이고, 최신 거래는 2026.07의 136,000,000원입니다.

최저가 35,535,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 26.4%처럼 보이지만, 이는 인수액을 제외한 잘못된 비교입니다. 현재 회차 실질취득 156,039,630원은 최근 평균의 116.0%, 최신 거래 136,000,000원의 114.7%입니다. 감정가 148,000,000원보다도 8,039,630원 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 35,535,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 1,039,630원을 제외한 34,495,370원이 승계된 임차보증금 채권에 배당되는 것으로 계산됐습니다. 보증금 부족분 120,504,630원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안신용초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·자연림 등으로 이루어진 아파트지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 북측은 4차선 도로, 남측·서측·동측은 2차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 24층 건물의 8층이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 천안신용초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황과 실제 점유관계는 집합건축물대장 건축물현황도 등을 기준으로 기재됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차에서는 입찰가 35,535,000원과 인수 120,504,630원을 합친 156,039,630원을 매입원가로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시에도 총비용은 각각 155,847,741원, 155,713,419원으로 최근 평균 시세를 웃돕니다.
• 채권 승계 원본 확인. 주택도시보증공사의 채권양수 범위와 대항력·우선변제권 승계, 배당요구 관계를 매각물건명세서 원본과 채권계산서로 대조해야 합니다.
• 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 전원철·박화란 2명이며 공동 보증금 합계는 155,000,000원입니다. HUG 승계채권을 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
• 점유·명도 확인. 폐문부재로 실제 점유 상태가 확인되지 않았으므로 임차권자 퇴거 여부, 소유자 또는 제3자 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 존재하므로 당해세 및 체납 공과금, 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 유찰될수록 싸지는 물건이 아니다

최저가 35,535,000원은 감정가 148,000,000원의 24.01%에 불과하지만, 이 숫자는 물건의 실제 매입비용을 보여주지 못합니다. 공동 임차인의 선순위 대항력 보증금 155,000,000원 중 120,504,630원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어오고, 현재 회차 실질취득은 156,039,630원이 됩니다.

최근 12개월 동일 면적 평균 134,500,000원, 최신 거래 136,000,000원과 비교하면 실질취득은 명백히 최근 시세 이상입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총비용은 계속 155,000,000원대에 머뭅니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득은 비싸고, 네 차례 유찰에도 가격 메리트가 생기지 않은 대항력 인수형입니다.