대전지방법원 2025타경11489. 천안시 서북구 쌍용동 주공아파트 410동 205호, 전용 59.71㎡의 아파트입니다. 현재 등기부에는 매각으로 먼저 소멸시킬 활성 근저당권이 없고, 말소기준은 2025.04.02. 강제경매개시결정입니다. 반면 임차권자는 그보다 앞선 2021.12.06. 전입, 2021.12.17. 점유 개시, 2021.12.30. 확정일자를 갖추고 있습니다. 매각물건명세서도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 사건에서 최저매각가 5,933,000원은 취득가격이 아닙니다. 임차보증금 160,000,000원 중 배당되지 않는 154,573,794원을 더하면 현재 회차의 실질취득비용은 160,506,794원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 함께 줄고 인수액이 늘기 때문에, 총부담은 약 160,000,000원 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 제410동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.71㎡ · 방3·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 · 15층 중 2층 |
| 사용승인 | 1998.04.06 |
| 소유자 | 서동호 (2021.12.17. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 5,933,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,779,008원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
과거 한국주택은행·국민은행 근저당권과 중소기업은행 근저당권, 이마트 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.02. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞서거나 임차권을 보전하는 권리이므로, 경매개시결정이 소멸해도 미배당 임차보증금은 소멸하지 않습니다.
임차인 분석 (실제 임대차 1건)
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허남욱의 상속인 허진회 외 3명 건물 전부 · 주거용 임차권등기 | 160,000,000원 | 2021.12.06 2021.12.17 | 2021.12.30 | 2024.01.09 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 없음 |
허남욱의 상속인 허진회·허철회·허종회·허인회가 임차권자로 기재돼 있습니다. 하나의 임대차보증금 160,000,000원에 관한 상속 관계로, 보증금은 한 번만 계산합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
같은 단지 ‘주공9’ 동일 면적 59.71㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 148,958,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 147,750,000원, 최신 거래는 2026.06.의 149,500,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 1.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.71㎡ | 6 | 149,500,000원 |
| 2026.03 | 59.71㎡ | 14 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 59.71㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2025.10 | 59.71㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 59.71㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.07 | 59.71㎡ | 15 | 142,000,000원 |
| 2025.06 | 59.71㎡ | 10 | 157,500,000원 |
| 2025.06 | 59.71㎡ | 14 | 149,000,000원 |
| 2025.06 | 59.71㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 59.71㎡ | 9 | 152,500,000원 |
| 2025.05 | 59.71㎡ | 9 | 146,000,000원 |
| 2025.05 | 59.71㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 147,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 148,958,333원 |
현재 실질취득비용 160,506,794원은 최근 12개월 평균보다 12,756,794원 높고, 평균의 108.6%입니다. 최신 거래 149,500,000원보다도 11,006,794원 높아 최신 거래의 107.4%입니다. 최근 가격 흐름이 1.6% 하락한 상황에서 실질취득비용이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에, 이 물건을 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 1.6억
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 4% | 5,933,000원 | 154,573,794원 | 160,506,794원 |
| 10회 유찰 시 감정가 3% | 4,153,099원 | 156,321,657원 | 160,474,756원 |
| 11회 유찰 시 감정가 2% | 2,907,169원 | 157,545,160원 | 160,452,329원 |
최저매각가는 5,933,000원에서 4,153,099원, 2,907,169원으로 내려가지만 실질취득비용은 각각 160,506,794원, 160,474,756원, 160,452,329원입니다. 낙찰가가 줄어든 만큼 미배당 보증금이 늘어나므로 총비용 절감 효과가 거의 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,794원 |
| 1. 임차인 허남욱의 상속인 보증금 | 160,000,000원 | 5,426,206원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 167,779,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 506,794원을 제외한 5,426,206원이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 보증금 부족분 154,573,794원은 매수인이 인수하며, 주택도시보증공사의 청구금액 167,779,008원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안쌍용중학교 북측 인근으로, 주변에 아파트 단지와 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 피씨조 평스라브지붕 15층 건물의 2층이며, 사용승인일은 1998.04.06.입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,087,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으나, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 1,650세대 단지이고 동일 면적 거래는 이어지고 있으나, 최근 구간 가격이 이전 구간보다 1.6% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 회차 기준 낙찰가 5,933,000원에 인수액 154,573,794원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 10번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구와 보증금 잔액을 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 효과 제한. 10회·11회 유찰 시에도 실질취득비용은 각각 160,474,756원·160,452,329원으로 큰 차이가 없습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 147,750,000원과 최신 거래 149,500,000원보다 실질취득비용이 높은 상태입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 수리 범위와 점유·인도 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “593만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저매각가 5,933,000원은 감정가의 약 4%에 불과하지만, 대항력 있는 임차보증금 160,000,000원이 선순위로 존재합니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 154,573,794원을 매수인이 인수하면 실질취득비용은 160,506,794원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균보다 12,756,794원, 최신 거래보다 11,006,794원 높습니다.
추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 총부담은 약 160,000,000원에 머뭅니다. 최근 가격 추세도 1.6% 하락했고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 9.0회입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이며, 선순위 임차권까지 승계하는 고위험 구조입니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 합니다.
