34,094,000원
대전지방법원 2025타경11502. 천안시 동남구 신방동 성지새말아파트 204동 305호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 142,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저매각가가 34,094,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 매수 여부를 좌우하는 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 160,000,000원입니다.
임차인 이종미는 2022.05.10. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.06.27. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2024.12.19. 광양시 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으며, 2024.07.04. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 제204동 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 방3·거실·주방·욕실 및 화장실·현관·발코니 · 26층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사정중동홀딩스 (2019.01.31. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.12.19. 광양시 압류입니다. 이 압류와 2025.04.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 이종미의 전입·점유는 2022.06.27., 주택임차권등기는 2024.07.04.로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 이 임차권은 매각으로 지워지는 후순위 권리가 아니라, 미배당 보증금 잔액을 매수인이 떠안는 선순위 인수권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종미 건물의 전부 · 주거 | 160,000,000원 | 2022.06.27. | 2022.05.10. | 2024.07.04. 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
이종미는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 등기부상 실제 임차인입니다. 보증금은 160,000,000원이며, 현재 회차에서 집행비용을 제외하고 예상되는 배당액은 33,080,308원입니다. 남는 126,919,692원은 매수인 인수 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
성지새말2 동일 평형 전용 59.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균 거래가는 134,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 136,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.97㎡ | 11 | 136,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 13 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 17 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 20 | 126,500,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 20 | 126,500,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 20 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 12 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 134,500,000원 |
최저매각가 34,094,000원만 보면 최근 평균의 25.3%이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득 161,013,692원은 최근 평균보다 26,513,692원 높고, 최신 거래보다 25,013,692원 높습니다. 최근 12건 최고 거래가 160,000,000원보다도 1,013,692원 높습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 1.60억
| 회차 | 매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 34,094,000원 | 126,919,692원 | 161,013,692원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 23,865,800원 | 136,963,784원 | 160,829,584원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 16,706,059원 | 143,994,650원 | 160,700,709원 |
회차가 진행될수록 법원에 내는 매각대금은 줄지만, 임차인의 미배당 보증금 인수액은 증가합니다. 4회·5회·6회 유찰 시나리오 모두 실질취득은 약 160,700,000원~161,013,692원에 머뭅니다. 단순히 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 총취득비용이 실거래 평균 수준까지 내려가지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,013,692원 |
| 1. 임차인 이종미 보증금 | 160,000,000원 | 33,080,308원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,013,692원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만, 보증금 부족분 126,919,692원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신용초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 26층 건물의 3층이며, 사용승인일은 1997.03.31.입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 성지새말2는 840세대이며, 동일 평형 최근 거래는 110,000,000원부터 160,000,000원까지 분포합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 천안신용초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 따라 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 입찰가만 예산으로 잡지 말고 미배당 보증금까지 포함해 총자금 계획을 세워야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 순위 11번 주택임차권의 임대차계약일·전입일·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서 문구를 확인해야 합니다.
- 배당금 변동 점검. 당해세와 집행비용 등 실제 배당변수에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 착시. 다음 회차 매각가는 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 약 160,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 시세 상한 확인. 최근 평균 134,500,000원, 최신 거래 136,000,000원, 최근 최고 160,000,000원과 총취득비용을 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 여부를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 장기 체납 관리비가 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “34,094,000원짜리 아파트가 아니다”
이 사건의 최저매각가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 실제 경제적 부담은 전혀 다른 모습입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원 중 현재 예상배당액은 33,080,308원에 그치고, 부족분 126,919,692원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 161,013,692원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 134,500,000원과 최신 거래 136,000,000원을 크게 웃돌며, 최근 최고 거래가 160,000,000원보다도 높습니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총비용은 임차보증금 수준으로 유지됩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상, 권리위험은 명확한 대항력 인수형. 외형상 할인율이 아니라 인수액을 포함한 총비용을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
