대전지방법원 2025타경11548. 아산시 음봉면 삼거리의 토지와 단독주택·근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 3 건물은 철근콘크리트조 2층 단독주택이고, 기호 10과 12 건물은 각각 조적조·목조 단층의 근린생활시설입니다. 감정가 1,677,421,940원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 575,356,000원으로 내려왔습니다.

가격은 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 동일 물건이나 인근 유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 농지·현황 도로·제외 건물·복수 점유자가 함께 얽힌 저환금성 혼합물건인 만큼, 할인율보다 이용 가능성과 명도·인허가 조건을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.11.03. 설정된 평택농업협동조합 근저당권 715,000,000원입니다. 이후 설정된 오영희 근저당권 2건, 이이숙·남서울농업협동조합 가압류, 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2003년과 2008년 신한은행 근저당, 2013년 농협은행 근저당 등 과거 권리는 이미 말소돼 이번 경매의 인수권리가 아닙니다.

② 점유·임차 조사 — 인수는 없지만 명도는 별도

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 점유·임차 명의는 4명입니다. 모두 2017.11.03. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 있고, 조현주는 등기부상 공유자이자 근저당 채무자와 동일한 이름이므로 일반 임차인인지 관계인인지 확인해야 합니다.

김지현의 보증금 20,000,000원과 월 차임 1,000,000원은 확인되지만, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 나머지 명의자의 보증금·차임도 미상입니다. 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 점유자가 실제 거주하거나 영업 중이면 인도명령·명도협의는 별도로 필요합니다.

③ 특수 매각조건 — 농취증과 제외 건물

• 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 및 수목을 함께 매각합니다.
• 제외 대상. 목록 11 토지 부근의 조립식 창고 1동은 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 사용·철거 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 1과 목록 11 토지는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
• 현황 도로. 목록 6은 공부상 지목이 답이나 전체가 도로로 이용 중이고, 목록 11은 공부상 전이나 동측 일부가 도로로 이용 중입니다.
• 경계 확인. 현황 도로 범위는 감정인의 개략적인 실측에 따른 판단이므로 필요한 경우 지적경계측량을 통한 재확인이 필요합니다.
• 토지 이용. 목록 1은 나지, 목록 2는 단독주택 건부지, 목록 4는 단독주택 부속토지, 목록 5·8·9는 상업용 건부지, 목록 7·11은 부속토지 및 제시외 건물 부지입니다.

④ 예상배당표 (매각가 575,356,000원 가정)

총 채권액 1,315,439,102원 중 예상 배당액은 567,202,440원이며, 미배당액은 748,236,662원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당과 관계없이 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.

⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 음봉초등학교 북측 인근으로 농경지·임야·단독주택·공장·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 단독주택에는 위생·급배수·전기설비와 온수보일러 난방설비가 있으며, 근린생활시설에도 위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 생산관리지역을 중심으로 일부 계획관리지역·성장관리계획구역이 저촉되며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
• 토지 특성. 토지면적은 2,676㎡이며, 지형은 저지의 부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 78,700원/㎡입니다.
• 환금성. 주거·상업·토지 기능이 섞인 일괄매각 물건으로 매수층이 제한될 수 있고, 개별 필지의 실제 이용 가능성과 도로·경계를 확인해야 가치 판단이 가능합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 사전 확인. 목록 1·11의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 확인하고, 미제출 시 보증금 미반환 위험을 입찰 전 해소하세요.
• 매각 제외 창고. 목록 11 부근 조립식 창고 1동의 정확한 위치와 소유자, 사용관계, 토지 인도·철거 가능성을 확인하세요.
• 현황 도로 측량. 목록 6 전체와 목록 11 동측 일부의 도로 이용 범위가 공부와 다르므로 지적도·현황도와 필요시 경계측량 결과를 대조하세요.
• 점유자 4명 확인. 각 건물과 층별 실제 점유 부분, 계약서, 보증금, 영업 여부, 명도 의사를 현장에서 확인하세요.
• 조현주 관계 확인. 공유자·채무자와 같은 이름의 점유자가 임차인인지 소유자 점유인지 확인하고 가장임차 또는 관계인 점유 가능성을 검토하세요.
• 가격 상한 재산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만 쓰지 말고, 토지별 이용 가능 면적과 건물 상태, 제외 시설, 명도·측량·인허가 비용을 반영하세요.
• 최신 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 관련 관할기관 안내를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만 물건은 단순하지 않다

이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 정리되고, 조사된 점유자들도 후순위 전입이라 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 입찰이 쉽다는 뜻은 다릅니다.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않고, 조립식 창고 1동은 매각에서 제외되며, 일부 토지는 공부상 지목과 달리 도로로 이용 중입니다. 단독주택·근린생활시설·토지의 실제 점유와 사용관계를 함께 정리해야 하고, 시세 비교자료가 없어 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 수익성을 판단할 수도 없습니다. 권리는 인수 0원, 물건과 절차는 고난도. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 농취증·경계·점유·이용가치를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.