대전지방법원 2025타경11860. 천안시 동남구 문화동 92-28의 토지와 주택·창고를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 주택과 창고로 이용 중이며, 두 건물 모두 사용승인일은 1969년입니다. 감정가 136,862,100원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,943,000원까지 내려왔습니다.
등기부만 보면 현재 남은 금전권리는 하나카드와 하나은행의 가압류 및 강제경매개시결정으로, 매각 후 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 임차관계입니다. 이권형의 전입일은 2016.12.29.로 말소기준 가압류일인 2024.06.25.보다 빠릅니다. 다만 점유 부분, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 유무와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 문화동 92-28 · 중앙도서관길 9-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 142.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 573,600원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 주택 및 창고 · 시멘트벽돌조·시멘트블록조 단층 · 사용승인일 1969년 |
| 소유자 | 박병헌 (2015.11.25. 매매, 2015.12.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 136,862,100원 / 46,943,000원 (3회 유찰) |
| 신청 청구액 | 10,065,061원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 미확정
현재 소유자는 박병헌이며, 2024.06.25. 하나카드 주식회사의 청구금액 8,754,458원 가압류가 이 사건의 말소기준입니다. 이후 설정된 하나은행 가압류 34,214,828원과 하나카드주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이권형 | 미상 | 2016.12.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최종 인수금액은 산정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 46,943,000원으로 감정가 136,862,100원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건과 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않았고 선순위 가능 임차인의 보증금도 미상입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 46,943,000원 | 0원 | 2,728,740원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,860,099원 | 11,100,669원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 23,002,069원 | 20,781,254원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 46,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,974원 |
| 1. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,754,458원 | 8,754,458원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 34,214,828원 | 34,214,828원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 하나카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,728,740원 |
현재 최저가 기준 계산에서는 확인된 일반채권 42,969,286원이 전액 배당되고 소유자에게 2,728,740원이 남습니다. 다만 당해세·임차인의 최우선변제 및 미상 보증금은 반영되지 않았습니다. 계산상 인수 0원은 확인된 금액만을 기준으로 한 값이며, 임차인의 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택과 창고로 이용 중이며 일괄매각입니다. 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
- 노후도. 주택은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 창고는 시멘트블록조 스레이트지붕 단층으로 모두 사용승인일이 1969년입니다.
- 입지. 중앙도서관 북측에 위치하며 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하며 버스정류장과의 거리와 운행빈도를 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 142.0㎡, 완경사·사다리형, 도로접면은 ‘세로한면(불)’입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 천안제일고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 직접 확인. 이권형의 실제 점유 부분, 점유 개시일, 보증금, 임대차계약서와 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 전입·확정일자 대조. 2016.12.29. 전입의 유지 여부와 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 예상 응찰가에 미배당 보증금 승계 가능액과 명도비용을 더해 취득 상한을 계산해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 주택과 창고 외 제시외 건물의 위치·구조·사용 상태와 토지 경계 내 포함 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 노후 건물 점검. 1969년 사용승인 건물이므로 지붕, 벽체, 누수, 전기·급배수·난방설비의 수선 범위를 점검해야 합니다.
- 토지·도로 조건. 도로접면과 차량 진입 조건, 경계, 건축·증개축 가능성을 토지이용계획과 현황측량으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제·미상 임차보증금에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 사건은 등기부상 후순위 권리가 복잡한 물건은 아닙니다. 하나카드 가압류가 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 약 7년 6개월 앞서 전입한 관계 미상 임차인이 있고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 136,862,100원에서 46,943,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액은 낙찰자가 떠안을 수 있고, 실질취득액은 표면 최저가를 크게 웃돌 수 있습니다. 등기권리는 정리되지만 인수액은 미상. 임차보증금 확인 전까지는 가격 판단과 입찰 모두 보류하는 것이 안전합니다.
