대전지방법원 2025타경11896. 아산시 탕정면 용두리 ‘유니콘101’ 1동 4층 444호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준권리는 2023.03.30. 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 우리카드·오케이저축은행· 웰컴저축은행·제이비우리캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
최저매각가는 40,131,000원으로 감정가 117,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 할인율은 권리관계가 복잡해서가 아니라 반복 유찰의 결과입니다. 확인 가능한 실거래 비교 근거가 없고, 지식산업센터는 아파트와 수요층·대출조건·임대수요·환금성이 다르므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 제4층 제444호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 · 사용승인일 2022.12.29 |
| 소유자 | 조휘제 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 40,131,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 / 81,809,981원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.30. 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2023.01.13. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.03.30. 조휘제 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%여도 ‘시세 할인’은 미확정
현재 최저가는 40,131,000원으로 감정가보다 76,869,000원 낮습니다. 4회 유찰 시 가정가는 28,091,700원, 5회 유찰 시 가정가는 19,664,190원입니다. 하지만 동일·유사 호실의 최근 실거래나 임대수익 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보고 저평가로 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,131,000원 | 34.3% | 182,393,177원 |
| 4회 유찰 시 | 28,091,700원 | 24.01% | 194,215,770원 |
| 5회 유찰 시 | 19,664,190원 | 16.81% | 202,491,584원 |
③ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,122,358원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 39,008,642원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,178,826원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 51,643,218원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 34,628,543원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 33,951,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 221,401,819원 중 채권자 예상배당은 39,008,642원이며, 예상 미배당액은 182,393,177원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 10층 건물 중 4층 444호입니다. 사용승인일은 2022.12.29입니다.
- 주위환경. 용두1리 마을회관 남동측 인근으로, 대단위 산업단지 주변의 아파트형 공장, 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 형성된 산업·상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재해 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 도로·주차. 북측으로 중로 등에 접하며 인접지 연계도로, 진입도로와 주차시설은 대체로 무난한 편입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·아산탕정 택지개발사업지구에 속하고, 온천공보호구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 냉난방, 지하주차장 설비가 있으며 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 공장(지식산업센터)이므로 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 입주·임대 가능 업종과 주변 공실, 관리비, 금융조건을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계와 내부 이용상황이 미상입니다. 현장 방문과 관리사무소·집행관 조사로 실제 점유자를 확인하세요.
- 사업장 사용 가능 여부. 지식산업센터 입주 가능 업종, 관리규약, 사업자 요건, 용도변경 가능 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 시세·임대료 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매가, 임대료, 공실률, 관리비와 매도 소요기간을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 대출 조건 확인. 주택담보대출 기준을 적용할 수 없는 물건입니다. 입찰 전 금융기관에 담보인정비율, 사업자대출 가능 여부와 금리를 확인하세요.
- 체납관리비·부가비용. 공용부분 체납관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비와 공실기간 금융비용까지 합산해 총투입액을 계산하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액 182,393,177원은 낙찰자의 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 매각물건명세서와 배당요구 내역 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인하고 매각기일·매각조건의 변경 여부도 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 등기 권리는 명확합니다. 2023.03.30. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 산정상 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 공장(지식산업센터)은 수요층과 금융조건이 제한되고 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 검토 가능, 가격·점유·환금성은 보수적 재검증 입니다.
