대전지방법원 2025타경12326. 천안시 서북구 신당동 에스씨그린아파트 102동 8층 805호입니다. 2023년 4월 사용승인을 받은 10층 건물의 아파트로, 현재 소유자는 윤호현입니다. 현 소유자는 2024년 6월 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 별도의 근저당이나 압류 없이 2025년 9월 차성용의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기만 보면 현재 경매개시결정 외 금전담보권이 없어 단순해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 채권이 아니라 대지권과 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 대지권 유무를 알 수 없고, 최저매각가격 141,000,000원도 토지 지분을 제외한 건물만의 평가액이라고 기재돼 있습니다. 여기에 2025년 1월 30일 전입한 점유자 JIANG FENGSHUN의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 102동 8층 805호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 비교 기준 면적 62.39㎡ · 10층 건물 중 8층 |
| 사용승인 / 규모 | 2023.04.20 · SC그린아파트 115세대 |
| 소유자 | 윤호현 (2024.06.24 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.07.20 |
| 신청채권자 / 청구 | 차성용 / 40,000,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 확인 불가 · 최저매각가격은 건물만의 평가액 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 빠르다
현재 경매의 말소기준은 2025.09.01 접수된 차성용의 강제경매개시결정입니다. 기존 근저당·가처분·압류·경매등기는 앞선 경매 매각이나 해지, 취하 등에 따라 이미 말소됐습니다. 문제는 점유자 JIANG FENGSHUN의 전입일이 2025.01.30으로 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| JIANG FENGSHUN | 805호 | 2025.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 시세 비교 — 83.9%지만 동일 조건 비교가 아니다
SC그린아파트 비교 거래 12건의 전체 평균은 168,750,000원입니다. 그러나 대부분이 2023년 거래이고, 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 168,000,000원 1건뿐입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 168,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -0.5%의 약한 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2023.11 | 62.39㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 62.39㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 168,750,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 83.9%입니다. 수치만 보면 할인돼 보이지만, 실거래가는 통상 대지 지분을 포함한 아파트 거래이고 이 경매 최저가는 대지권을 제외한 건물 평가액입니다. 또한 임차보증금 인수액이 확인되지 않아 141,000,000원이 최종 취득원가라고 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원·미상 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 차성용 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,226,000원 |
표는 확인된 신청채권만 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임차보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시농수산물도매시장 북동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·중소규모 공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 2023.04.20 사용승인된 철근콘크리트 구조 10층 건물로, 승강기·개별난방·지하주차장·공동출입구 보안 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 대체로 평탄하며 북동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역·비행안전구역·준보전산지가 포함됩니다.
- 규모·환금성. 115세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회, 매각률은 19.57%입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인 확인. 토지 등기부, 집합건축물대장, 분양계약과 대지권등기 가능 여부를 확인해 매각 후 취득 가능한 토지 권리를 확정해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. JIANG FENGSHUN의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 전입세대열람을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 응찰가에 미배당 임차보증금과 대지권 관련 추가 부담 가능성을 더한 금액으로 최근 거래가 168,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유치권 철회서 확인. 939,000,000원과 425,480,000원 유치권 신고의 철회·취하서가 사건기록에 정상 접수됐는지 원본을 대조해야 합니다.
- 현재 최저가 확인. 3회 유찰 표시에도 최저가가 감정가 100%이므로 실제 매각공고의 회차·최저가·보증 조건을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 현재 점유자와의 임대차관계 및 인도 가능 시점을 확인하고 명도 비용과 기간을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 취득 범위가 먼저다”
현재 최저가 141,000,000원은 최신 거래 168,000,000원의 83.9%입니다. 하지만 이 수치만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 최저가는 대지권을 제외한 건물만의 평가액이고, 기준권리보다 먼저 전입한 실제 임차인 1명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 즉 낙찰자가 취득하는 권리의 범위와 최종 부담액이 모두 열려 있습니다.
유치권 신고 2건이 철회·취하된 점은 긍정적이지만, 핵심 위험을 해소하지는 못합니다. 대지권 취득 가능 여부와 임차보증금 인수액이 확인되기 전까지는 가격 판단을 보류하는 것이 안전합니다. 이 사건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 토지 지분과 임대차관계를 원본으로 확정해 실제 취득원가를 계산할 수 있느냐입니다.
