대전지방법원 2025타경12396. 천안시 서북구 쌍용동 411-1의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 단층으로, 1층 569.66㎡는 일반음식점 ‘방아다리’, 1층 22.5㎡는 냉동창고로 이용됐으며 평가일 현재 음식점은 휴업 중입니다. 소유자는 주식회사방아다리이고, 중소기업은행이 4,359,598,891원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조의 기준점은 2019.10.24. 설정된 중소기업은행 근저당권 4,440,000,000원입니다. 이보다 앞서 설정됐던 천안축산업협동조합과 한추태의 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준권리 뒤에 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권자의 미배당은 발생하지만, 이는 채권자 측 손실이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 411-1 · 충청남도 천안시 서북구 쌍용19로 38-5 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일반음식점 569.66㎡ · 냉동창고 22.5㎡ · 토지 2,158㎡ |
| 소유자 | 주식회사방아다리 |
| 감정가 / 최저가 | 7,142,794,000원 / 3,499,969,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,359,598,891원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 채권은 남아도 매수인 인수는 없다
2017년 설정된 천안축산업협동조합 근저당과 한추태 근저당, 2019년 설정된 한추태 근저당은 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2019.10.24. 중소기업은행 근저당권 4,440,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 500,000,000원, 한추태 800,000,000원, 한은정 120,000,000원의 근저당과 국의 압류, 미트밸리농업회사법인 주식회사·최정욱의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 현황 — 감정가의 49%만 보면 안 된다
이 물건의 최저매각가는 3,499,969,000원으로 감정가 7,142,794,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 감정가보다 3,642,825,000원 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정평가액과의 비교입니다. 현재 영업수익, 임대료, 공실기간 또는 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 아닙니다.
| 건물 이용상태 | 일반음식점 569.66㎡ · 평가일 현재 휴업 중 / 냉동창고 22.5㎡ |
|---|---|
| 건물 구조 | 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 · 사용승인일 2017.03.03. |
| 토지 현황 | 토지 2,158㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,055,000원/㎡ |
| 제한사항 | 철도보호지구 · 가축사육제한구역 · 상대보호구역 |
| 도로 관련 | 중로2류(폭 15m~20m)에 접함 · 감정평가상 저촉되는 것으로 판독돼 관련 행정청 확인 필요 |
| 공부와 현황 차이 | 목록3 토지는 지목 ‘답’이나 포장된 주차용지, 목록4 토지는 지목 ‘도로’이나 나지 |
③ 예상배당표 (매각가 3,499,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,399,690원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행(을구 6) | 4,440,000,000원 | 3,462,569,310원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행(을구 10) | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한추태 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 미트밸리농업회사법인 주식회사 | 261,622,681원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 한은정 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최정욱 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,131,622,681원 중 3,462,569,310원이 채권자에게 배당되고, 2,669,053,371원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 3,499,969,000원 | 3,462,569,310원 | 2,669,053,371원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 2,449,978,300원 | 2,423,078,517원 | 3,708,544,164원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 1,714,984,810원 | 1,695,434,962원 | 4,436,187,719원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 나사렛대학교 동측 인근이자 전철역 쌍용역 북동측 인근 소로변에 위치합니다. 주위는 성숙 중인 상업지대로 평가됐습니다.
- 배후지. 전철 쌍용역과 나사렛대학교를 배후 여건으로 기대할 수 있는 지역으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 2017.03.03. 사용승인된 일반철골구조 단층 건물이며, 급배수·위생·전기판넬 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 활용성. 일반음식점은 평가일 현재 휴업 중입니다. 재영업·임대·용도 활용 가능성은 실제 시설 상태와 행정상 제한을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 중로2류 저촉 여부는 관련 행정청 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하세요.
- 휴업 원인 확인. 일반음식점이 휴업 중인 이유와 시설의 현재 상태, 재사용에 필요한 비용을 점검하세요.
- 토지별 현황 대조. 목록3의 주차용지 사용, 목록4의 나지 상태를 지적도·현황도 및 현장에서 대조하세요.
- 도시계획도로 검토. 중로2류에 접하면서 저촉되는 것으로 판독된 부분의 면적과 건축·사용상 영향을 관련 행정청에 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지와 제시외 수목의 정확한 매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 쌍용동 411-1·411-6·411-8 토지를 공동담보로 하고 있으므로 매각 대상과 배당 관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 현 영업수익·임대 가능성·공실 및 보수비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 관련 행정자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현황은 보류”
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2019.10.24. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 승부처는 권리가 아니라 부동산의 실제 현황과 활용성입니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 음식점은 휴업 중이고 임대관계는 미상입니다. 토지 지목과 현황이 다르며, 도시계획도로 저촉 가능성도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없지만 가격 판단은 보류입니다. 확인되지 않은 영업·점유·토지 리스크를 비용으로 환산한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.
