대전지방법원 2025타경12409. 월봉청솔1단지 안의 유치원동 유치원호로, 전유면적은 395.21㎡입니다. 명칭만 보면 아파트 경매처럼 보일 수 있지만 실제 이용은 다릅니다. 1층은 CU편의점과 다니엘꿈터 지역아동센터, 지하층은 기독교대한감리회 꿈이있는 교회로 이용되고 있습니다. 따라서 일반 아파트 전유세대가 아니라 근린·복지·종교시설이 결합된 특수 목적 집합건물로 접근해야 합니다.
권리관계의 중심은 2024.02.27. 설정된 황산새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 접수된 오산신용협동조합·김미숙·박종림의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 1층 편의점 부분의 임차인 권정은 2023.01.25. 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금 100,000,000원에 우선변제권은 없으므로 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인이 전액 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 제유치원동 유치원호 |
| 물건종류 / 면적 | 기타 · 전유 395.21㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 1층 |
| 감정 이용상태 | 1층 CU편의점·다니엘꿈터 지역아동센터 / 지하층 기독교대한감리회 꿈이있는 교회 |
| 소유자 | 기독교대한감리회천안교회 (2010.06.30. 거래가 870,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,603,000,000원 / 1,822,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황산새마을금고 / 1,616,588,610원 |
| 매각기일 | 2026.06.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 승계
말소기준권리는 2024.02.27. 접수된 황산새마을금고의 근저당권 1,800,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 다만 임차인 권정의 전입일은 2023.01.25.로 말소기준권리보다 앞서므로, 임차보증금 승계 위험은 소멸권리와 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권정 1층 편의점 부분 | 2023.01.25 | 100,000,000원 월 3,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 매수인 승계 |
임차인 권정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력이 인정되고, 우선변제권은 없어 배당표상 보증금 배당액은 0원입니다. 따라서 보증금 100,000,000원은 중복 합산 없이 그대로 매수인의 추가 부담으로 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 아파트 실거래를 직접 시세로 쓰면 안 된다
월봉청솔1단지의 최근 거래 12건은 모두 전용 50.16㎡ 아파트입니다. 반면 경매 대상은 전유 395.21㎡의 유치원동으로, 편의점·지역아동센터·교회가 이용 중입니다. 면적과 용도가 일치하지 않기 때문에 아래 거래는 단지의 거래 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 본건의 적정가격을 산정하는 직접 비교사례가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 50.16㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 7 | 117,500,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2026.06 | 50.16㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 50.16㎡ | 15 | 97,000,000원 |
| 2026.06 | 50.16㎡ | 2 | 107,500,000원 |
| 2026.06 | 50.16㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2026.06 | 50.16㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 50.16㎡ | 12건 | 106,583,333원 |
참고거래의 최근 12개월 평균은 106,583,333원, 최신 거래는 114,000,000원입니다. 최저가 1,822,100,000원은 평균의 1,709.6%이지만, 이는 본건이 비싸다는 정밀한 결론보다 비교대상의 면적·용도가 완전히 다르다는 경고에 가깝습니다. 확실한 결론은 하나입니다. 이 아파트 실거래만으로 본건을 “시세보다 싸다”고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 회차별 실질취득과 예상배당
| 회차 | 매각가 | 보증금 승계 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 1,822,100,000원 | 100,000,000원 | 1,922,100,000원 | 678,994,370원 |
| 2회 유찰 시 49% | 1,275,470,000원 | 100,000,000원 | 1,375,470,000원 | 1,220,158,070원 |
| 3회 유찰 시 34% | 892,829,000원 | 100,000,000원 | 992,829,000원 | 1,598,972,660원 |
이 사건은 회차가 내려가더라도 임차보증금 승계액 100,000,000원이 별도로 남습니다. 따라서 모든 회차에서 입찰가가 아니라 매각가와 승계 보증금을 합산한 실질취득액으로 자금계획을 세워야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,822,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,621,000원 |
| 인수. 임차인 권정 보증금 | 100,000,000원 | 0원 매수인 승계 |
| 2. 근저당 · 황산새마을금고 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 가압류 · 오산신용협동조합 | 242,595,393원 | 1,479,000원 |
| 4. 가압류 · 김미숙 | 397,410,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박종림 | 40,467,977원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,480,473,370원 중 예상 배당액은 1,801,479,000원이고, 미배당액은 678,994,370원입니다. 임차보증금 100,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 추가 부담합니다. 배당은 채권최고액 기준 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층은 CU편의점과 다니엘꿈터 지역아동센터, 지하층은 기독교대한감리회 꿈이있는 교회로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 쌍용도서관 동측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설과 아파트 단지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 1층이며, 위생·급배수·화재탐지·경보· 옥내소화전·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 가로장방형이고 아파트단지와 근린생활시설 건부지로 이용됩니다. 중로각지이며 단지 주변 도로상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·쌍용4지구 지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
- 환금성. 월봉청솔1단지는 1,423세대 규모지만, 본건은 일반 아파트 세대가 아닌 근린·복지·종교시설 복합이용 물건입니다. 매수 목적과 활용 주체가 제한돼 일반 아파트보다 환금성이 낮을 가능성을 반영해야 합니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가 1,822,100,000원에 보증금 100,000,000원을 더한 1,922,100,000원을 현재 회차의 출발점으로 계산해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 권정의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 현재 점유 지속 여부와 사업자등록·전입 상태를 확인하세요.
- 다른 이용 부분의 점유 확인. 지역아동센터와 지하층 교회의 점유 주체, 사용 관계, 인도 협의 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 아파트 실거래 오용 금지. 최근 거래 12건은 50.16㎡ 아파트 표본입니다. 395.21㎡ 복합이용시설인 본건의 적정가 산정에는 동일 용도·유사 규모의 별도 비교사례가 필요합니다.
- 용도와 수익성 검토. 편의점 월세 3,000,000원 외 이용 부분의 임대관계와 수익구조를 확인한 뒤 취득 목적에 맞는 운영 가능성을 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 각종 부담금을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 100,000,000원 승계를 먼저 보라”
이 사건은 후순위 등기권리가 복잡하게 남는 물건은 아닙니다. 말소기준 근저당 뒤의 가압류는 매각으로 정리됩니다. 그러나 그보다 앞선 임차인 권정의 보증금 100,000,000원은 사라지지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 1,922,100,000원입니다.
가격 판단도 단순하지 않습니다. 월봉청솔1단지의 최근 아파트 평균 거래가는 106,583,333원이지만, 그 표본은 50.16㎡ 아파트이고 본건은 395.21㎡의 편의점·지역아동센터·교회 복합이용시설입니다. 최저가가 참고거래 평균의 1,709.6%라는 수치는 싸고 비쌈을 재는 잣대가 아니라 비교대상이 잘못됐다는 신호입니다. 선순위 임차보증금 승계, 제한적인 용도와 환금성, 직접 비교 가능한 시세 부재를 함께 감안하면, 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어려운 신중 검토형 물건입니다.
