대전지방법원 2025타경12446. 천안시 서북구 백석동 현대아파트 110동 5층 504호로, 감정 이용상태는 방 5개·욕실 2개·거실· 주방 및 식당·현관 등으로 구성된 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 5층이며, 사용승인일은 1992년 12월 30일입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 132.58㎡이고, 단지는 976세대입니다.
소유자 권상욱은 2009년 11월 4일 거래가액 140,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019년 4월 26일 아산신용협동조합 명의로 채권최고액 127,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12446 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3 현대아파트 110동 5층 504호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 백석로 136 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주택 · 방5·욕실2·거실·주방/식당·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 5층 · 사용승인 1992.12.30 |
| 실거래 비교 면적 | 132.58㎡ |
| 소유자 | 권상욱 (2009.11.04. 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산신용협동조합 / 92,305,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 현존 권리 없음
말소기준은 2019년 4월 26일 설정된 아산신용협동조합 근저당권 127,800,000원입니다. 이보다 앞서 설정됐던 근저당권·전세권·가처분은 등기상 이미 말소됐고, 말소기준 이후에 남은 권리들은 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2025년 12월 26일 정플대부법인주식회사로 이전됐고, 같은 날 고창군수산업협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에 연결된 이전·질권 관계로, 낙찰자가 별도의 금액을 인수하는 권리는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 54.8%
동일 단지·동일 비교 면적 132.58㎡의 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 195,722,222원, 최신 거래 175,000,000원, 최근 구간 추세 +0.9%를 우선했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 132.58㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 132.58㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2025.10 | 132.58㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 132.58㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2025.07 | 132.58㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 132.58㎡ | 14 | 222,500,000원 |
| 2025.05 | 132.58㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 132.58㎡ | 12 | 233,000,000원 |
| 2025.03 | 132.58㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 132.58㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2024.10 | 132.58㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2024.07 | 132.58㎡ | 7 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 132.58㎡ | 9건 | 195,722,222원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 107,310,000원은 최근 12개월 평균보다 88,412,222원 낮고, 최신 거래가보다 67,690,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 54.8%, 최신 거래 대비 비율은 약 61.3%입니다.
최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.9%로, 제공된 수치에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다. 따라서 전체 평균 195,291,666원만을 근거로 판단할 필요 없이, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 현재 최저가는 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 아산신용협동조합 | 127,800,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 도이치파이낸셜주식회사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,689,505원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 10,117,500원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 41,915,033원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 22,213,303원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 24,438,950원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,600,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 324,774,391원 중 채권자 예상배당은 105,007,660원이며, 미배당액은 219,766,731원입니다. 후순위 채권의 미배당분은 매수인 인수액이 아니며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 219,766,731원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 251,409,497원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,581,900원 | 51,235,426원 | 273,538,965원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 92,305,017원이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰 시나리오부터는 신청채권자 배당액이 청구액보다 작아집니다. 다만 회차별 미배당액이 증가해도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안시 서북구 백석동 천안백석중학교 동측 인근에 위치하며, 시가지 후면 녹지지대 내 공동주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지와 해당 동 앞 지상주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규모. 현대아파트는 976세대이며, 동일 면적 132.58㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로 사용승인일은 1992.12.30입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·도시가스·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적토지 일부가 폭 25m~30m 도시계획도로에 접하거나 저촉되며, 단지 내 도로망을 이용해 출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 일부 필지에는 보전녹지지역·자연경관지구·도시자연공원구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 현장 점유자, 관리사무소 확인을 통해 명도 대상을 특정하세요.
- 근저당 이전관계 확인. 말소기준 근저당권이 정플대부법인주식회사로 이전되고 고창군수산업협동조합 질권이 설정된 상태이므로 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 195,722,222원과 최신 거래 175,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·체납 관리비를 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 노후 상태 확인. 사용승인일이 1992.12.30이므로 내부 마감, 배관, 창호, 난방 및 공용부 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 압류 관련 확인. 천안시 압류가 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역에서 당해세 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 확인할 것은 점유다
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2019년 4월 26일 근저당권이 말소기준이고, 그보다 앞선 부담은 이미 말소됐으며 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 거래와 비교하면 여유가 있습니다. 실질취득액 107,310,000원은 최근 12개월 평균의 54.8%이고, 최신 거래가 175,000,000원보다 67,690,000원 낮습니다. 최근 가격 추세도 +0.9%로 제공된 자료에서는 하락 흐름이 확인되지 않습니다.
다만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 점유 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로, 이 물건의 최종 판단은 실제 점유자 확인과 내부 상태, 체납 관리비·당해세 확인에서 결정됩니다. 결론은 등기상 인수 0원·가격 경쟁력 양호, 점유 확인 후 입찰 검토입니다.
