인천지방법원 2025타경513466. 간석오거리역 남측 인근 리더스타워 에이동 8층 807호 오피스텔입니다. 현재 최저가는 34,300,000원으로 두 번 유찰된 상태입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “감정가 대비 반값”으로 접근하면 안 됩니다. 을구 1번에 허이레 주택임차권이 있고, 보증금은 105,000,000원입니다. 전입은 2022.08.22, 확정일자는 2022.07.22로 표시되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
핵심은 두 겹입니다. 첫째, 매각물건명세서상 인수권리는 을구 순위 1번 주택임차권등기입니다. 둘째, 같은 비고에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 이 임차권등기에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 보되, 2008.03.11 가처분은 말소기준권리 전 권리로 표시되어 있어 확약 적용 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 8층807호 |
| 물건종류 / 범위 | 오피스텔 · 제8층 제807호 26.33㎡ 전부 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 정일록 (2022.05.26. 거래가 62,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 20% · 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 표시 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 가처분은 별도
말소기준은 2025.10.29 강제경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 표시되어 있으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 반면 2008.03.11 가처분은 말소기준 전 권리로 인수 표시가 남아 있어, 임차권 확약과 별개로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 105,000,000원
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허이레 | 제8층 제807호 26.33㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2022.08.22 확정 2022.07.22 | 105,000,000원 | 2024.08.09 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
허이레는 보증기관의 중복신고로 집계할 대상이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 최저가 34,300,000원 낙찰을 가정하면 배당표상 임차인에게 33,282,600원만 배당되고, 71,717,400원이 부족합니다. 확약이 없으면 이 부족분은 매수인 인수로 이어져, 낙찰가가 내려가도 총 취득 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다.
③ 가격 시나리오 — 확약 없으면 총액은 보증금 수준
현재 회차의 최저가는 감정가의 49%입니다. 그러나 대항력 인수형에서는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나, 낙찰가 + 인수액이 보증금 105,000,000원 안팎으로 맞춰지는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 낙찰가+인수 | 확약 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 34,300,000원 | 71,717,400원 | 106,017,400원 | 34,300,000원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,010,000원 | 81,822,180원 | 105,832,180원 | 24,010,000원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 16,807,000원 | 88,895,526원 | 105,702,526원 | 16,807,000원* |
* 확약 기준 실질취득은 매각물건명세서의 말소동의 확약서가 을구 1번 주택임차권등기에 유효하게 적용되는 것을 전제로 한 금액입니다. 선순위 가처분은 이 별표 대상이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,017,400원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 허이레 보증금 (우선변제) | 105,000,000원 | 33,282,600원 | 전입 2022.08.22 / 확정 2022.07.22 · 부족분 71,717,400원은 룰상 매수인 인수 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 임차권 부족분은 71,717,400원입니다. 말소동의 확약서가 적용되면 이 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통으로 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 807호입니다. 사용승인일은 2007.5.17이고, 이용상태는 오피스텔입니다.
- 설비. 상하수도설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서. 을구 1번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서의 효력, 적용 범위, 제출 주체를 반드시 확인해야 합니다. 이 확인이 무너지면 룰상 인수 71,717,400원이 살아납니다.
- 선순위 가처분. 2008.03.11 가처분은 말소기준 전 권리로 인수 표시가 남아 있습니다. 2008.09.26 일부해제 이후 잔존 범위와 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권. 허이레 임차권은 보증금 105,000,000원, 전입 2022.08.22, 확정일자 2022.07.22, 배당요구 2024.08.09 구조입니다. 단순 후순위 임차인이 아닙니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 6,860,000원입니다.
- 가격 판단. 확약이 유효하면 임차권 실질 인수는 0원*이지만, 선순위 가처분이 정리되지 않으면 가격 할인만으로 보상되지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “반값”보다 “확약과 가처분”이 먼저다
이 물건의 숫자는 유혹적입니다. 감정가 70,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰되어 최저가 34,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리 구조를 열어보면 단순한 저가 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금 105,000,000원이 있고, 확약이 없으면 현재 최저가 낙찰 기준으로도 71,717,400원을 떠안는 구조입니다. 매각물건명세서의 말소동의 확약서 덕분에 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보더라도, 2008년 선순위 가처분은 별도입니다. 가격은 낮아졌지만, 권리 난도는 낮지 않습니다.
