인천지방법원 2025타경513727. 인천 남동구 구월동 ‘대성빌리뷰’ 5층 501호, 전용 57.4㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인되므로 아파트가 아니라 소규모 다세대 물건으로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 80,360,000원, 감정가 164,000,000원 대비 49.0%입니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 권리 구조상 가장 먼저 봐야 할 것은 가격표가 아니라 임차권등기와 확약서입니다.
등기상 현재 소유자는 안원선이고, 2022년 12월 18일 매매를 원인으로 2023년 1월 16일 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청한 구조이며, 청구금액은 163,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기가 표시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1096-20 대성빌리뷰 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.4㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 안원선 (2022.12.18. 매매, 거래가 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰, 감정가 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
등기 흐름에서 핵심은 2024.12.10. 을구 5번 주택임차권등기입니다. 임차권자는 강종삼, 범위는 5층 501호 57.4㎡ 전부입니다. 전입신고일과 점유개시일은 2020.12.02., 확정일자는 2020.11.09.로 표시됩니다. 다만 임차인 표기상 대항력은 없음으로 정리되어 있고, 보증금은 보완 확인이 필요한 형태입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강종삼 | 5층 501호 57.4㎡전부 | 2020.12.02 / 2020.11.09 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 자료는 없으므로 보증금을 합산할 항목도 없습니다. 다만 보증금은 등기 raw 내용상 163,000,000원으로 기재된 부분과 임차인 분석표의 보증금 미상이 함께 존재하므로, 입찰 전 매각물건명세서 원본과 임차권등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 싸지만, 환금성은 좁다
대성빌리뷰는 총 8세대, 사용승인일은 2010.11.26.입니다. 같은 면적 57.4㎡의 최근 실거래는 2022년 12월 157,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 80,360,000원은 이 실거래의 51.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 57.4㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 157,000,000원 |
가격상 할인 폭은 분명합니다. 그러나 표본은 1건뿐이고, 전체 세대수도 8세대인 소규모 다세대입니다. 실거래 평균의 의미가 대단지 아파트처럼 안정적이라고 보기는 어렵습니다. 따라서 가격 메리트는 인정하되, 임차권등기 확약 확인과 재매각 조건을 통과한 뒤에야 입찰가를 검토할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,846,480원 |
| 1. 근저당 · 백령농업협동조합 | 118,800,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 98,400,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 380,200,000원 중 채권자 배당은 78,513,520원, 미배당은 301,686,480원입니다. 매수인 인수액은 확약서 전제에서 0원으로 보되, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동인천중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천1호선 예술회관역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물의 제5층 501호이며 사용승인일은 2010.11.26.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 세장형 평지, 북측 약 16미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 최근 실거래 표본은 1건입니다. 가격은 낮지만 매도 시 비교사례 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 보증금·전입·확정일자·점유 범위를 원본으로 대조하세요.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 임차권등기에 직접 적용되는지, 조건부인지 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금 20% 조건입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 16,072,000원입니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 다세대라 거래 표본이 적습니다. 실사용·임대·매각 회수 전략을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “지워지는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 1.64억에서 최저가 8,036만원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래 1.57억 대비 절반 수준이라 매력적입니다. 하지만 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 을구 5번 주택임차권등기가 있고, 그에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조이기 때문입니다. 확약이 원본상 명확하면 실질 인수는 0원으로 정리되지만, 그 확인 없이는 입찰가를 논할 단계가 아닙니다. 가격은 합격, 권리 확인은 필수. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차권등기가 실제로 말소되는지입니다.
