인천지방법원 2025타경514859. 인천 남동구 간석동 메르디앙 16층 1603호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 252,000,000원이고 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 123,480,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그런데 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 2021년 2월 5일 전입한 지혜림의 보증금이 273,000,000원이고, 말소기준인 2022년 이윤선 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이기 때문입니다.

배당 계산만 놓고 보면 지혜림은 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 120,951,280원을 배당받고 보증금 부족분 152,048,720원이 남습니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인에게 인수되는 유형입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 인수액은 실질적으로 0원*으로 반영하며, 따라서 실질취득은 123,480,000원*으로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2022.01.04. 을구 5번 이윤선 근저당권 35,000,000원입니다. 지혜림의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.02.05., 확정일자는 2021.01.19.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.03.27. 접수됐지만 기존에 확보한 대항력의 기초가 말소기준보다 앞선 구조입니다.

실제 임차인은 2명입니다. ZAD AMIN은 2023.06.15. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인 보증금 1,000,000원을 지혜림의 보증금과 합산해 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 65.2%지만 하락 추세를 같이 봐야 한다

메르디앙의 실거래는 총 5건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 다만 대상 면적 62.3363㎡와 정확히 일치하는 거래가 아니라 53.71㎡·75.82㎡ 거래가 섞여 있어 직접 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 전체 평균 218,600,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최근 12개월 평균은 189,333,333원, 최신 거래는 2026년 2월 195,000,000원입니다. 확약서를 반영한 실질취득 123,480,000원*은 최근 12개월 평균의 65.2%입니다. 숫자만 보면 가격 차이는 큽니다. 그러나 최근 거래군은 과거 거래군보다 27.9% 하락했고, 표본 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 과거 전체 평균 218,600,000원이나 2022년 285,000,000원 거래를 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)

배당표 자체의 룰상 계산에서는 지혜림 보증금 미배당액이 152,048,720원으로 나타납니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 인수 계산 — 확약 전 숫자는 낙찰가가 내려가도 크게 남는다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 지혜림 보증금의 미배당분이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 반대로 제출된 말소동의 확약서가 예정대로 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이므로, 낮아진 낙찰가가 그대로 실질취득가에 반영됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2018.12.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 건물의 16층 1603호입니다.
• 주위환경. 인천약산초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·주거용 오피스텔과 아파트·근린생활시설·숙박시설·위락시설 등이 혼재한 상업지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,839,000원/㎡입니다.
• 환금성. 메르디앙은 9세대이며 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 실거래 추세가 -27.9%이고 거래 면적도 대상 62.3363㎡와 정확히 일치하지 않아 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 지혜림 임차권의 실질 인수 0원* 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다. 적용대상과 말소 이행조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
• 점유자 ZAD AMIN 확인. 2023.06.15. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 189,333,333원이지만 최근 거래군이 과거보다 27.9% 낮습니다. 과거 285,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 상한가를 높이지 마세요.
• 면적 차이 확인. 최근 실거래는 53.71㎡·75.82㎡이고 대상은 62.3363㎡입니다. 단순 평균을 대상 호수의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
• 다회유찰 이유 확인. 이미 4회 유찰됐고 건물 경매 평균 유찰횟수도 2.9회입니다. 권리 외에 내부 상태·점유·환금성·매수수요를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다

겉으로 보면 감정가 252,000,000원이 123,480,000원까지 내려온 49% 가격의 4회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 평균 189,333,333원과 비교해도 현재 최저가는 65.2%입니다. 하지만 이 숫자가 의미를 가지는 전제는 명확합니다. 273,000,000원 대항력 임차권에 대해 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그대로 적용돼야 한다는 것입니다.

그 전제가 충족되면 지혜림 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 123,480,000원*입니다. 반대로 확약을 제외한 계산에서는 현재 회차에만 152,048,720원의 미배당 인수액이 생깁니다. 여기에 4회 유찰, 9세대 다세대, 최근 거래 추세 -27.9%, 비교 실거래의 면적 불일치까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 가격은 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 확약서의 유효성과 실제 이행 확인입니다.