광주지방법원 2025타경464. 전라남도 무안군 청계면 상마리 752의 다가구주택 및 토지입니다. 철골조 2층 건물로 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며, 토지면적은 433.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 130,358,000원으로, 감정가 186,225,740원의 70% 수준입니다.

가격만 살펴보면 유찰이 반복되면서 진입금액이 낮아진 물건입니다. 그러나 등기부에는 경매개시결정보다 앞선 송순안 명의 전세권이 남아 있습니다. 전세권 설정금액은 150,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 게다가 점유·전입자로 조사된 인원들의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 낙찰가와 최종 취득비용을 동일하게 취급하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권의 처리 여부가 핵심

이번 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 갑구 14번 강제경매개시결정입니다. 반면 송순안의 전세권은 그보다 먼저 설정되어 있습니다. 과거 삼향농업협동조합, 박정실, 무안남부신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이므로 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 합산해서는 안 됩니다.

특히 송순안은 선순위 전세권자이면서 이번 강제경매의 신청채권자입니다. 동일인의 전세금 150,000,000원과 경매 신청 청구액 80,000,000원이 별개의 채권인지, 일부가 중복되는지 확인이 필요합니다. 배당예상액만으로 두 채권의 법률관계나 실제 변제충당 순서를 확정할 수 없습니다.

② 점유·임차관계 — 조사대상 4명, 보증금 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유·전입 관련 조사대상자는 장한길, 최철종, 서정훈, 양행순입니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 관계가 확인되지 않아 전입신고일만으로 이들 모두의 대항력이 확정되었다고 판단할 수 없습니다.

현황조사·매각물건명세서 기준 점유·전입 조사대상 4명. 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없으나, 조사대상자가 모두 독립된 보증금채권을 가진 실제 임차인인지는 확인되지 않았습니다.

서정훈의 전입일은 2022.02.23으로 송순안 전세권 설정등기일인 2022.11.21보다 앞섭니다. 실제 임대차가 성립하고 주택 인도 등 대항요건을 갖췄다면 선순위 전세권과의 관계도 별도로 검토해야 합니다. 다가구주택인 만큼 각 점유자의 실제 사용 부분과 호실, 계약관계를 개별적으로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 곧 실질취득비용은 아니다

감정가 186,225,740원 대비 현재 최저가 130,358,000원으로, 감정가의 70% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 선순위 전세권과 점유자 보증금의 최종 처리도 확정되지 않았습니다.

따라서 감정가 대비 할인율을 근거로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질취득비용은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.

회차별 채권 미배당액은 제시된 예상배당 시나리오의 총액입니다. 미배당 채권 전체가 매수인 인수액이라는 의미는 아니며, 반대로 인수액이 없다는 뜻도 아닙니다. 선순위 전세권과 점유자 보증금의 법적 처리에 따라 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,358,000원 가정)

제시된 예상배당 모형 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 전세금과 신청채권의 중복 여부 및 실제 배당요구 관계를 검증하지 않은 채권 합계입니다. 확정 배당표가 아닙니다.

예상배당에서는 매각대금 130,358,000원 중 집행비용 2,625,012원을 제외한 127,732,988원이 송순안 전세권에 배당됩니다. 전세금 150,000,000원에는 미배당이 발생합니다. 또한 같은 송순안의 경매 신청 청구액 80,000,000원에 대한 별도 배당은 0원으로 표시됩니다.

동일 채권자가 전세권자와 신청채권자로 중복 등장하므로, 채권 총액 230,000,000원을 서로 독립적인 채무로 확정해서는 안 됩니다. 회차별 신청채권 만족 여부와 예상배당 항목 사이에도 확인이 필요한 차이가 있습니다. 배당의 실제 순위·변제충당·권리 소멸은 최종 배당관계에 따라 별도 판단해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 청계면 상마리 상마정마을 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지 및 자연림 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으나 면지역 외곽으로 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2003.03.11 사용승인된 철골조 2층 다가구주택입니다. 외벽 드라이비트마감, 내벽 벽지붙임, 바닥 장판지깔기, 새시창호 구조입니다.
• 설비. 기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 면적 433.0㎡, 지목 대, 생산관리지역입니다. 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
• 규제. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물 매각을 포함한 일괄매각입니다. 다락이 독립적인 공간인 가칭 301호로 추정되므로 실제 이용형태와 점유자를 확인해야 합니다.
• 환금성. 면지역 외곽의 다가구주택 및 토지로, 대중교통 여건이 다소 불편합니다. 6회 유찰된 이력이 있으나 실제 거래시세와 적정 매각가격은 확인되지 않아 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 말소 여부. 송순안 전세권 150,000,000원에 대한 배당요구, 존속 여부, 미배당액 승계 및 말소 요건을 확인해야 합니다.
• 동일 채권자의 중복 청구. 송순안의 전세금 150,000,000원과 강제경매 청구액 80,000,000원의 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 점유·전입자 4명. 장한길·최철종·서정훈·양행순의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 주택 인도 및 배당요구 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 선순위 임차관계. 서정훈은 송순안 전세권 설정등기일보다 먼저 전입한 것으로 나타납니다. 실제 대항요건과 선후순위 관계를 확인해야 합니다.
• 양행순의 지위. 과거 소유권 및 근저당권 등기 관련 인물과 점유·전입자의 동일인 여부 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 관계인이라는 이유만으로 임대차를 부정해서는 안 됩니다.
• 다가구 호실별 점유. 각 점유자의 실제 사용 부분과 가칭 301호의 점유관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물과 토지. 일괄매각 범위, 제시외 건물의 이용상태 및 토지 등기부의 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰가에 실제 승계되는 권리금액과 미배당 보증금을 합산하되 동일 채권의 중복계상을 제거해야 합니다.
• 시세 조사. 비교 가능한 다가구주택 및 토지의 최근 거래가격과 개별 건물 상태를 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당관계 서류를 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “6회 유찰보다 선순위 권리 확인이 먼저”

이 물건의 현재 최저매각가는 130,358,000원입니다. 감정가 대비 낮아진 금액이지만, 등기부에는 150,000,000원의 선순위 전세권이 남아 있고, 점유·전입 조사대상자 4명의 보증금과 실제 임대차관계도 확정되지 않았습니다.

특히 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 기재와 별개로, 선순위 전세권의 미배당이 예상되는 만큼 실제 소멸·승계 구조를 확인해야 합니다. 양행순의 관계인 가능성, 서정훈의 이른 전입일, 독립 공간으로 추정되는 다락도 점유관계 분석에서 제외할 수 없습니다.

결론은 인수위험 미해소·가격 메리트 미확정입니다. 현재 최저가만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵고, 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수되는 보증금이 증가하는 구조라면 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 선순위 전세권의 처리, 실제 임차인별 보증금 및 배당관계, 토지 권리와 비교 시세가 확인된 이후에야 취득비용을 산정할 수 있습니다.