광주지방법원 2025타경464. 전남 무안군 청계면 상마리 752의 토지와 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 433㎡이고, 건물은 2003년 3월 11일 사용승인된 철골조 아스팔트싱글지붕 2층 건물로 다가구주택으로 이용 중입니다. 다락이 있으며 독립된 공간인 가칭 301호로 추정되고, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
표면상 최저매각가는 감정가와 동일한 186,225,740원입니다. 다만 사건에는 5회 유찰로 표시돼 있으면서 현재 회차 최저가가 감정가의 100%로 제시돼 있습니다. 회차 표기와 최저가 구조가 일반적인 감액 흐름과 다르므로, 입찰 전 기일표와 최저매각가격을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 상마리 752 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 토지 433㎡ · 지목 대 |
| 건물 현황 | 철골조 철골조아스팔트싱글지붕 2층 · 사용승인 2003.03.11 · 다가구주택 이용 |
| 소유자 | 양회성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,225,740원 / 186,225,740원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.08.10 |
| 신청채권자 / 청구 | 송순안 / 80,000,000원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 다락 및 가칭 301호 추정 공간 소재 |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다
현재 소유자 양회성은 2022년 1월 3일 임의경매 매각을 원인으로 2022년 1월 6일 소유권을 취득했습니다. 이전 소유자 시절의 근저당권·압류·가압류와 과거 경매개시결정은 당시 매각 또는 별도 말소로 정리됐습니다.
핵심은 을구 7번 전세권입니다. 송순안 명의로 건물 전부에 전세금 150,000,000원, 존속기간 2021년 11월 30일부터 2023년 11월 30일까지로 설정됐고, 등기 접수일은 2022년 11월 21일입니다. 현 경매의 말소기준인 2025년 8월 1일 강제경매개시결정보다 앞서며, 제공된 권리판정에는 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
② 임차인 4명 — 모두 보증금과 확정일자가 미상
조사된 실제 점유·임차인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 2025년 8월 1일 말소기준보다 앞서지만, 임차 부분·보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정해 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정훈 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최철종 | 2024.10.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양행순 | 2024.10.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장한길 | 2024.11.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 실질취득액 — 확인 가능한 최소액부터 336,225,740원
| 현재 최저매각가 | 186,225,740원 |
|---|---|
| 등기상 선순위 전세권 | 150,000,000원 |
| 확인 가능한 최소 실질취득 | 336,225,740원 |
| 추가 임차보증금 | 임차인 4명 모두 미상 |
| 최종 인수액 | 전세권 말소 여부와 임차보증금 확인 전 확정 불가 |
최저가 186,225,740원에 낙찰받더라도 선순위 전세권 150,000,000원이 존속한다면, 경제적 부담은 최소 336,225,740원입니다. 이 금액에는 네 명의 임차보증금이 포함돼 있지 않습니다. 보증금이 존재하고 대항요건을 갖춘 임차인이 확인되면 실제 취득비용은 더 늘어날 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,225,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,407,160원 |
| 1. 을구 7번 전세권 · 송순안 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 송순안 | 80,000,000원 | 32,818,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 전세권자 송순안에게 전세금 150,000,000원을 전액 배당하고, 별도 신청채권 80,000,000원 중 32,818,580원을 배당하는 구조입니다. 총 채권 미배당액은 47,181,420원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철골조 아스팔트싱글지붕 2층 건물로 다가구주택으로 이용 중이며, 기본적인 전기·위생급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 무안군 청계면 상마리 상마정마을 남측 인근으로 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으나 면지역 외곽에 위치해 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 433㎡, 평지의 부정형 토지이며 세로한면에 접합니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 다락이 독립 공간인 가칭 301호로 추정됩니다.
- 환금성. 면지역 외곽의 다가구주택과 비정형 토지로, 거래가 활발한 공동주택보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 말소조건. 송순안의 전세권 150,000,000원이 배당으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 최신 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인하세요.
- 임차인별 계약 확인. 서정훈·최철종·양행순·장한길의 임차 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인하세요.
- 점유관계 현장 확인. 다락 및 가칭 301호를 포함해 실제 호실 수와 각 점유자의 사용 공간을 현장에서 대조하세요.
- 양행순 관계 확인. 과거 소유자·채무자와 동일인인 점유자의 임대차 진위와 점유 권원을 확인하세요.
- 회차·최저가 재확인. 5회 유찰 표기와 감정가 100% 최저가가 함께 제시돼 있으므로 2026.08.10 기일의 정확한 최저매각가격을 법원 공고로 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 다락 공간의 구조·면적·사용상태를 확인하세요.
- 명도비용. 점유자 4명과 전세권자가 얽혀 있어 인도명령·명도협의 기간과 비용을 충분히 반영하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다가구주택·토지 거래사례와 임대수익을 별도로 조사하세요.
맺으며 — “최저가 1.86억”이 실제 취득가가 아니다
이 물건의 숫자상 최저가는 186,225,740원이지만, 등기상 선순위 전세권 150,000,000원을 인수한다고 보면 최소 실질취득액은 336,225,740원입니다. 네 명의 점유자는 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액의 상한도 계산할 수 없습니다.
더구나 매각물건명세서의 “인수권리 해당 없음” 기재와 등기상 “전세권 매수인 인수” 판정이 서로 맞지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서 전세금이 전액 배당되는 것만으로 실제 말소를 단정해서도 안 됩니다. 선순위 전세권 말소와 임차인 4명의 보증금이 모두 확인되기 전까지는 권리분석이 닫히지 않은 사건입니다. 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격 판단 이전에 권리 확인이 먼저이며, 원본 확인 전 입찰은 보류입니다.
