전주지방법원 2023타경6234. 전주시 완산구 삼천동2가 177-1 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 기호2-가)는 단독주택 1가구 및 사무소, 기호3-나)는 제조업소로 이용되고 있고, 토지는 968㎡·지목 ‘대’·자연녹지지역입니다. 일반적인 아파트처럼 실거래 단가 하나로 접근하기보다 토지와 서로 다른 건물 이용상태를 함께 보는 물건입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 현 소유자 김재복이 소유권을 취득한 2017.05.04 같은 날 상진신용협동조합 명의의 채권최고액 325,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2020년 이후 추가 근저당과 2023년 가압류들이 다수 붙었지만 모두 말소기준권리 뒤입니다. 배당재원이 부족해 후순위 채권 상당액이 배당받지 못하더라도, 그 미배당 채권이 곧 매수인의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2023타경6234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 177-1 · 전북특별자치도 전주시 완산구 용산마을길 53-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 1가구 및 사무소 · 제조업소 |
| 토지 | 968㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김재복 |
| 감정가 / 최저가 | 531,798,220원 / 372,259,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주상진신용협동조합 / 424,503,580원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수는 0원
말소기준권리 이후 설정된 전주상진신용협동조합 추가 근저당, 김다혜·김진영·김윤봉·김동복 근저당과 전북은행·신한카드·롯데카드·서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서상 인수할 권리와 법정지상권도 해당 없음으로 확인됩니다.
임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준일 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선경 | 목록3의 일부 | 2020.04.06 | 30,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두강 | 목록3의 일부 | 2023.06.19 | 36,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 이선경의 전입일 2020.04.06, 김두강의 전입일 2023.06.19 모두 말소기준일 2017.05.04보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 두 임차인의 보증금은 매수인이 권리상 인수하는 금액으로 잡히지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다.
② 가격·환금성 — 70% 최저가가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 372,259,000원으로 감정가 531,798,220원의 70% 수준입니다. 하지만 이 물건은 단독주택·사무소·제조업소와 토지가 결합된 형태이고, 자연녹지지역의 968㎡ 부정형 토지에 건물이 함께 놓여 있습니다. 따라서 단순히 “1회 유찰됐으니 30% 싸졌다”고 해석하는 것은 위험합니다.
특히 토지 기호1)은 공부상 지목이 ‘대’이지만 현황 일부가 도로로 이용 중입니다. 감정평가상 주변은 단독주택·다세대주택·농경지가 혼재하는 시가지 주변 농촌지대이며, 물건 자체도 주거와 사무·제조 기능이 섞여 있습니다. 아파트처럼 동일 평형의 반복거래로 가격을 검증하기 쉬운 유형이 아니므로, 현재 최저가의 가격 메리트는 별도의 현장·개별 시세 검증 없이 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,011,626원 |
| 2. 근저당 · 상진신용협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전주상진신용협동조합 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 4. 근저당 · 전주상진신용협동조합 | 36,000,000원 | 6,247,374원 |
| 5. 근저당 · 전주상진신용협동조합 | 66,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 전주상진신용협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김다혜 | 32,500,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 김진영 | 32,500,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 김윤봉 | 26,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 김동복 | 28,600,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사전북은행 | 30,289,344원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,379,702원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 23,829,020원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,600,805원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 주식회사전북은행 | 27,120,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 718,819,685원 중 예상배당액이 366,247,374원이고, 352,572,311원의 미배당이 발생합니다. 이 부족액은 후순위 채권자의 배당 부족을 뜻하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 삼천동2가 ‘용산마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·농경지가 혼재하는 시가지 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호2-가)는 단독주택 1가구 및 사무소, 기호3-나)는 제조업소로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 968㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 224,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 기호1)은 공부상 지목이 ‘대’이나 현황 일부가 도로로 이용 중입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역(주거밀집지역)입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.05.04 상진신용협동조합 근저당 325,000,000원이 말소기준권리인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 이선경·김두강 두 임차인의 실제 점유 부분, 계약관계와 현황을 확인하세요. 특히 김두강은 관계인 가능성 경고가 있어 점유 원인 확인이 중요합니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 배당관계와 최우선변제 여부를 원본에서 점검하세요.
- 토지 일부 도로 이용 확인. 공부상 ‘대’인 토지 기호1)의 일부가 현황 도로로 이용 중이므로 위치·면적·실사용 범위를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건이므로 토지·각 건물·제시외 부분의 정확한 매각 포함 범위를 매각목록과 감정평가서로 대조하세요.
- 복합용도 환금성 검증. 단독주택·사무소·제조업소가 함께 있는 구조라 일반 주거용 물건과 매수층이 다를 수 있습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 매각 가능 가격을 구분해 판단하세요.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 미배당 352,572,311원은 후순위 채권자 측 부족액이며, 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건과 가격은 따로 봐야 한다”
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 권리 쪽은 명확합니다. 2017.05.04 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권이 352,572,311원이나 배당받지 못하는 현재 회차에서도 이 원칙은 같습니다.
반면 물건 자체는 단독주택·사무소·제조업소와 968㎡ 토지가 묶여 있고, 자연녹지지역·부정형 토지, 일부 도로 이용, 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 요소가 겹칩니다. 현재 최저가 372,259,000원이 감정가의 70%라고 해서 곧바로 저가 매수라고 볼 근거는 부족합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 현장 확인과 개별 가치검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
