인천지방법원 2026타경502035. 만수동 정석리치빌 1동 4층 401호, 전유면적 74.56㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이나 압류가 아니라 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 김영자는 2021.08.19 확정일자를 받고 2021.09.16 전입, 2021.09.17 점유를 개시했으며 보증금은 215,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2026.03.13 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
통상 이 구조에서 낙찰가가 보증금보다 낮으면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어와 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고 실질취득원가는 보증금 규모에 가까워집니다. 현재 회차 계산에서도 낙찰가 91,630,000원에 대해 임차인 배당은 89,580,660원, 미배당 인수 추정액은 125,419,340원입니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 109-119 1동 4층 401호 · 도로명 인천광역시 남동구 만수서로29번길 18 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 전유 74.56㎡ · 철근콘크리트조 지상 5층 |
| 소유자 | 김영자 · 2021.10.12 매매, 2021.10.19 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 신월신용협동조합 근저당 175,500,000원과 여종운 근저당 35,000,000원, 인천광역시 남동구 및 국민건강보험공단 압류, 2022년 우리카드 강제경매개시결정은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석상 중요한 것은 2023.01.12 등기된 보증금 215,000,000원의 주택임차권과 2026.03.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영자 | 4층 401호 74.56㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.16 | 2021.08.19 | 215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계중복 아님 |
배당요구가 확인되고, 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 중복 신고된 건이 아니므로 실제 임차인은 1명이며 보증금도 215,000,000원 한 건만 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 낮지만 거래 표본이 오래됐다
정석리치빌은 총 8세대, 2010.02.25 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 대상 면적 74.56㎡와 일치하는 실거래는 2건이며, 모두 2021년 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 74.56㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.07 | 74.56㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 197,500,000원 |
확약 적용 기준 실질취득 91,630,000원은 실거래 평균 197,500,000원의 46.4%입니다. 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 금액 차이가 큽니다. 다만 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래가 2021.07과 2021.10 단 2건뿐이라 2026년 매각기일과 시간 간격이 크고, 8세대 소규모 다세대라 거래 빈도 자체가 낮습니다. 따라서 이 46.4%만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,049,340원 |
| 1. 임차인 김영자 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당 계산상 임차인의 미배당 보증금은 125,419,340원으로 매수인 인수 대상이 됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 제공된 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 91,630,000원 | 125,419,340원 | 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 64,140,999원 | 152,413,539원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 44,898,699원 | 171,309,478원 | 확약 없이는 ‘싼 최저가’ 의미가 크게 줄어듦 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약이 없다고 가정하면 매각가가 91,630,000원에서 64,140,999원, 44,898,699원으로 내려갈수록 미배당 인수액은 125,419,340원, 152,413,539원, 171,309,478원으로 증가합니다. 즉 단순히 “유찰돼 싸졌다”고 판단할 수 없는 구조입니다. 이번 사건에서 가격 메리트가 성립하는 이유는 최저가 자체가 아니라 해당 임차권의 말소동의 확약입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 전유부 용도는 다세대주택이며, 정석리치빌은 총 8세대입니다.
- 입지. 인천동부초등학교 남동측 인근으로, 주위는 동류형 다세대주택과 단독주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 인근 도로를 운행하는 버스 정류장이 부근에 있어 대중교통편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 5층, 급배수·위생·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,570,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했고, 감정평가에는 건축물현황도가 활용됐습니다.
- 환금성. 동일면적 확인 실거래가 2건뿐이고 총 8세대인 소규모 다세대여서 거래량 기반의 가격 검증력이 높지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각조건과 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약 적용 대상이 정확히 김영자의 주택임차권인지, 낙찰·대금납부 후 말소에 추가 조건이 없는지 대조하세요.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 회차의 계산상 미배당 보증금은 125,419,340원입니다.
- 시세 재검증. 확인된 동일면적 거래는 2021년 2건뿐입니다. 평균 197,500,000원을 현재 시세로 그대로 간주하지 말고 주변 다세대의 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 주거 점유 이력이 있으므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가했습니다. 수리비와 실제 내부 상태가 입찰가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “이 물건의 할인율은 확약이 만들어낸다”
겉으로만 보면 감정가 187,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 91,630,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 권리 구조를 빼고 49%라는 숫자만 보면 판단이 틀어집니다. 보증금 215,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가하는 구조이기 때문입니다.
이번 사건의 결정적 차이는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고, 매수인 실질취득은 최저가 91,630,000원으로 정리됩니다. 2021년 동일면적 실거래 평균 197,500,000원 대비 46.4%라 숫자상 가격 여유는 큽니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 모두 2021년이며, 8세대 소규모 다세대라는 점 때문에 현재 시세와 환금성은 별도로 재검증해야 합니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 최신 시세 재검증. 이 두 조건을 통과해야 현재 최저가의 의미가 생기는 사건입니다.
