인천지방법원 2026타경502045. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 711호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 조석훈은 2022.07.14. 매매로 116,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록도 등기됐습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 김현수의 임차권은 2024.08.12. 등기됐고 주민등록·점유는 2022.07.14., 확정일자는 2022.06.24.로 확인됩니다.
말소기준은 2025.10.30. 남동구 압류입니다. 김현수의 임차권은 이보다 앞서므로 매각으로 당연히 정리되는 권리가 아닙니다. 현재 최저가 52,430,000원에서 집행비용 1,343,740원을 빼고 임차인에게 51,086,260원을 배당해도, 보증금 중 64,913,740원이 남습니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커지므로, 단순히 “2회 유찰되어 49%까지 싸졌다”고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층 711호 · 인천광역시 남동구 남동대로 353 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 7층 711호 20.75㎡ 전부 · 11층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.07.14. 매매 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2020.05.04 |
| 토지 용도지역 | 일반공업지역 · 국가산업단지 · 재생사업지구 · 복합구역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
실제 임차인은 김현수 1명입니다. 임차보증금은 116,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022.07.14., 확정일자는 2022.06.24.입니다. 말소기준 압류보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현수 7층 711호 20.75㎡ 전부 | 116,000,000원 | 2022.07.14 | 2022.06.24 | 배당요구 2024.08.12 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 미배당 인수 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 116,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나고, 낙찰가 + 인수액으로 보는 실질취득액은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 현재 회차는 최저가 52,430,000원에 인수액 64,913,740원이 붙어 총 117,343,740원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 52,430,000원 | 64,913,740원 | 117,343,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,701,000원 | 80,359,618원 | 117,060,618원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,690,700원 | 91,171,733원 | 116,862,433원 |
숫자의 방향이 명확합니다. 명목 최저가는 52,430,000원 → 36,701,000원 → 25,690,700원으로 크게 내려가지만, 매수인 인수액은 반대로 64,913,740원 → 80,359,618원 → 91,171,733원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 세 시나리오 모두 약 1.17억 수준입니다. 유찰 자체가 실질적인 가격 할인으로 연결되지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 |
| 1. 임차인 김현수 보증금 · 우선변제 | 116,000,000원 | 51,086,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 52,430,000원에서는 집행비용 1,343,740원 후 임차인에게 51,086,260원이 배당되고, 보증금 부족분 64,913,740원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 7층 711호이며 사용승인일은 2020.05.04입니다.
- 주위환경. 염골근린공원 남측 인근에 위치하고 주변은 공장이 주를 이루는 공업지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다. 남동측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상하수도·위생설비·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 지식산업센터 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 4,367.3㎡, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·복합구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차의 핵심 숫자는 52,430,000원이 아니라 최저가와 미배당 인수를 합친 117,343,740원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가는 36,701,000원, 4회 유찰 시 25,690,700원까지 내려가지만 인수액이 동시에 증가해 실질취득은 약 1.17억 수준을 유지합니다.
- 임차권 원본 확인. 김현수는 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 배당 후 보증금 부족분이 실제로 얼마가 남는지 배당기준과 최신 명세서를 대조해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함하는지 확인되기 전에는 인수 0원으로 계산하지 않는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.07.19. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔·공업지역 특성 확인. 본건은 공장이 주를 이루는 일반공업지역 내 오피스텔이므로 실제 이용상태와 주변 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 1.17억 실질취득”
이 사건의 숫자는 처음 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 107,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 52,430,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 김현수의 보증금 116,000,000원이 낙찰가보다 커, 현재 회차에서도 64,913,740원을 추가로 인수하는 계산이 나옵니다. 결과적으로 실질취득은 117,343,740원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 거의 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당액이 증가해 3회 유찰 시 실질취득 117,060,618원, 4회 유찰 시 116,862,433원입니다. 즉 이 물건은 유찰 횟수가 늘어날수록 싸지는 일반적인 경매물건과 다릅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 변수이지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서는 인수위험을 제거했다고 보기 어렵습니다. 표면가격은 49%, 실질가격은 감정가 이상. 이 차이를 놓치지 않는 것이 권리분석의 핵심입니다.
