인천지방법원 2026타경502050. 인천 서구 공촌동 미우해드리움 101동 3층 307호 아파트입니다. 현재 소유자는 김영숙이고, 2022.04.15 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보증금 305,000,000원의 임차권이 있다는 점입니다. 임차인 이한솔은 2022.03.11 주민등록, 2022.02.08 확정일자를 갖추고 있어 2023.07.25 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 단순히 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 인수권리로 표시된 을구 5번 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이한솔 임차권에 한해서는 룰상 미배당액이 존재하더라도 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 확인되는 실제 임차인은 이한솔 1명이며, 확약 밖에 별도로 남는 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 제101동 제3층 제307호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 · 지하3층 / 지상20층 |
| 소유자 | 김영숙 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 122,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2018.01.31 |
① 임차인·권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이한솔 | 3층 307호 전부 · 주거(임차권등기) | 305,000,000원 | 2022.03.11 / 2022.02.08 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
말소기준은 2023.07.25 한국주택금융공사 가압류 141,451,443원입니다. 이후 인천광역시 서구 압류, 한국자산관리공사 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이한솔의 임차권등기 자체는 2024.04.11이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자 2022.03.11은 말소기준보다 빠릅니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 55.5%, 다만 추세는 -16.0%
미우해드리움의 비교 거래는 총 6건이며 전체 평균은 255,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.01 거래가 220,000,000원이고 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -16.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 59.22㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 63.17㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 64.08㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 59.22㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 64.45㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2022.03 | 59.22㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득은 122,010,000원으로 최근 12개월 평균 220,000,000원의 55.5%입니다. 따라서 이 사건은 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 최근 실거래보다 낮은 가격 구간입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 거래 추세가 -16.0%이므로 과거 전체 평균 255,000,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,140원 |
| 1. 임차인 이한솔 보증금 | 305,000,000원 | 119,501,860원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 141,451,443원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 61,988,983원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이한솔 보증금의 부족분은 185,498,140원으로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 122,010,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천공촌초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 다세대·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 아시아드경기장역(인천2호선)이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 건물 내 3층 307호이며 사용승인일은 2018.01.31입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 북측 약 40미터 내외, 남측 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,943,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
- 환금성. 110세대 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 3.8회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건의 가격 메리트는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 이한솔 임차권의 실질 인수가 0원이 된다는 전제에서 성립합니다.
- 임차권 조건 대조. 이한솔 보증금 305,000,000원, 주민등록 2022.03.11, 확정일자 2022.02.08, 배당요구 2024.04.11을 원문과 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산의 미배당액은 185,498,140원이지만 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 255,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 220,000,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -16.0%를 감안해 과거 305,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 경매 환금성 점검. 단지 평균 유찰 3.8회, 매각률 0.0%이므로 재매각·환금성까지 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 핵심”
이 사건은 겉으로는 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건이지만, 원래 구조만 보면 보증금 305,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형입니다. 현재 매각가 기준 미배당 185,498,140원을 그대로 떠안는다면 단순히 122,010,000원짜리 물건으로 볼 수 없습니다. 다만 이번에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 이한솔 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 전제를 적용한 실질취득 122,010,000원은 최근 12개월 실거래 220,000,000원의 55.5%로 가격상 여유가 있습니다. 반면 최근 거래 추세는 -16.0%, 단지 경매 평균 유찰은 3.8회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 확약 확인이 권리분석의 1순위이고, 가격은 최근 하락 시세와 환금성을 보수적으로 반영해야 하는 물건입니다.
