인천지방법원 2026타경502055. 인천 서구 당하동 라테라스 104동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 전용 56.23㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 박준수이며 2021.06.14 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 180,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 저당권보다 임차인 김승완의 선순위 대항력과 그 인수 문제입니다.
김승완은 전입신고 2021.05.06, 확정일자 2021.05.06, 점유개시 2021.05.28이고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 말소기준권리로 잡힌 남양주시 압류 2022.02.10보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태이며 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-26 라테라스 104동 4층 402호 · 인천광역시 서구 청마로 43 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 56.23㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 박준수 (2021.06.14 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2015.05.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 있다
권리의 순서를 보면 임차인이 먼저입니다. 김승완은 2021.05.06 전입·확정일자를 갖추고 2021.05.28 점유를 시작했으며, 말소기준권리는 그 뒤인 2022.02.10 남양주시 압류입니다. 이후 2023.07.07 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준보다 뒤라고 해서 인수위험이 사라지는 것이 아니라, 기존 전입·점유에 따른 선순위 대항력이 핵심입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김승완 4층 402호 56.23㎡ · 주거 | 180,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.05.06 | 우선변제 有 확정 2021.05.06 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 87,532,260원 |
② 시세 비교 — 봐야 할 숫자는 ‘실질취득 94,570,000원’
라테라스(104·105·106), 전용 56.23㎡ 안팎의 실거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 210,388,888원이지만 과거 274,000,000원·283,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 시장을 보는 데는 최근 12개월 평균 166,166,666원, 최신 거래 215,500,000원, 그리고 최근 거래가 과거보다 -28.5% 낮아진 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 56.8㎡ | 5 | 215,500,000원 |
| 2025.09 | 55.72㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2025.07 | 56.23㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 56.23㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 56.23㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.01 | 56.23㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 2021.08 | 56.8㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 56.23㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 56.23㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 166,166,666원 |
말소동의 확약을 적용하면 이 사건의 실질 인수액은 0원이므로 실질취득은 현재 최저매각가와 같은 94,570,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 56.9%입니다. 따라서 권리 인수액을 별도로 얹어 180,000,000원 수준으로 보는 사건이 아니라, 확약이 실제 가격 구조를 바꾼 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,102,260원 |
| 1. 임차인 김승완 보증금 (우선변제) | 180,000,000원 | 92,467,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
법정 순위 시뮬레이션상 김승완은 92,467,740원을 배당받고 미배당 87,532,260원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 승계대상이 되는 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 94,570,000원 | 87,532,260원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,198,999원 | 115,392,583원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 46,339,299원 | 134,894,808원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 180,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 실제 시나리오에서도 유찰이 늘수록 룰상 인수액이 87,532,260원에서 115,392,583원, 134,894,808원으로 증가합니다. 하지만 이 사건은 김승완 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 그 증가분을 실질 인수액으로 반영하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 2015.05.15 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 인천당하중학교 동측 인근으로, 공동주택·연립·다세대주택·아파트와 소규모 근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천2호선 완정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로·설비. 서측 약 20미터 내외 포장도로와 접하며 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수설비, 지상 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,485,000원/㎡, 토지면적은 787.7㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류에 접합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 라테라스(104·105·106)는 24세대이며 최근 실거래 가격 편차와 -28.5% 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 대조. 이번 분석에서 실질 인수 0원의 근거가 되는 핵심 문서입니다. 김승완 임차권에 적용되는 말소동의 확약의 범위와 조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차인 배당·명도 확인. 실제 임차인은 김승완 1명이며 전입·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 확약과 별개로 실제 점유 상태와 인도 과정은 확인이 필요합니다.
- 가격 기준을 과거 평균에 두지 않기. 전체 평균 210,388,888원에는 과거 274,000,000원·283,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균 166,166,666원과 최신 거래 215,500,000원, -28.5% 추세를 우선하세요.
- 환금성 보수적으로 보기. 24세대 도시형생활주택(단지형다세대)이고 최근 가격 변동폭이 큽니다. 매입가 할인과 매도 용이성을 분리해 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구종기 서류와 체납관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 계산을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 룰상 미배당액도 87,532,260원이라 전형적인 대항력 인수형 경매입니다. 이런 물건은 보통 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 이 사건은 예외를 만드는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김승완 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 그 결과 가격 판단 기준은 실질취득 94,570,000원이고, 최근 12개월 평균 166,166,666원의 56.9%입니다. 다만 최근 시장은 -28.5% 하락 추세이고, 24세대 단지형다세대의 환금성을 감안해야 합니다. 결론은 확약으로 권리 부담은 크게 해소됐고 가격 차이도 있지만, 하락장과 출구 유동성을 함께 보는 물건입니다.
