인천지방법원 2026타경502060. 인천 미추홀구 주안동 퍼스트팰리스 9층 903호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 204,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 99,960,000원입니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준까지 내려온 물건처럼 보이지만, 권리관계의 핵심은 가격표가 아니라 2022.02.09 전입·점유한 임차인 유은형입니다. 이 임차인의 전입은 말소기준인 2022.04.13 이갑희 근저당보다 빠르고, 확정일자도 2022.01.17로 앞섭니다.
유은형의 임차보증금은 265,000,000원입니다. 현재 회차 매각대금 99,960,000원에서 집행비용 2,199,280원을 제외한 97,760,720원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼, 남는 167,239,280원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 즉 낙찰가만 99,960,000원이라고 해서 1억원짜리 취득이 되는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 57-6 퍼스트팰리스 9층 903호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경원대로875번길 48 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 84.88㎡ · 14층 건물 중 9층 903호 |
| 사용승인일 | 2016.03.09 |
| 소유자 | 박지우 (2022.03.02 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인
말소기준은 2022.04.13 이갑희 근저당권입니다. 하지만 유은형은 그보다 앞선 2022.02.09에 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.17입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 선순위의 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
2024.03.04 등기된 주택임차권 자체는 등기 순위상 말소기준 이후이지만, 임차인의 전입·점유 시점이 이미 2022.02.09이므로 그보다 앞서 취득한 대항력까지 사라지는 구조가 아닙니다. 현재 예상배당표에서도 임차보증금 265,000,000원 가운데 97,760,720원만 배당되고, 부족분 167,239,280원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유은형 9층 903호 84.88㎡ 전부 · 주거 | 2022.02.09 / 2022.01.17 배당요구 2024.03.04 | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 김지원 | 2024.12.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김지원의 전입일은 2024.12.19로 말소기준인 2022.04.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이 사건에서 매수인 인수액을 결정하는 핵심은 유은형의 265,000,000원 임차보증금입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 52.5%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
퍼스트팰리스의 최근 거래 가운데 최근 12개월 평균은 190,250,000원, 최신 거래는 2025.10의 195,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 211,695,833원이지만, 2022년의 240,000,000원·265,000,000원·275,000,000원·286,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.55㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 83.36㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.02 | 83.36㎡ | 13 | 193,000,000원 |
| 2025.02 | 84.55㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 2024.09 | 84.92㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2024.01 | 84.55㎡ | 5 | 194,000,000원 |
| 2023.06 | 84.55㎡ | 5 | 142,350,000원 |
| 2023.06 | 84.88㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.09 | 83.45㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 83.45㎡ | 12 | 286,000,000원 |
| 2022.03 | 84.88㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 83.36㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 190,250,000원 |
표면상 최저매각가 99,960,000원은 최근 12개월 평균의 52.5%에 불과합니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수가 커지고, 실질취득 기준점은 약 265,000,000원으로 유지됩니다. 이는 최근 12개월 평균 190,250,000원과 최신 거래 195,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 유은형 보증금 | 265,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 근저당권 · 이갑희 | 33,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 유은형의 보증금 미배당액은 167,239,280원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 99,960,000원 | 167,239,280원 |
| 3회 유찰 시 | 69,972,000원 | 196,687,496원 |
| 4회 유찰 시 | 48,980,400원 | 217,301,247원 |
3회, 4회 유찰로 최저매각가가 더 떨어져도 매수인 인수액은 196,687,496원, 217,301,247원으로 오히려 커집니다. 낙찰가 하락분이 곧 취득비용 절감으로 이어지지 않는 이유입니다. 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 사건에서는 실질취득을 임차보증금 기준으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 퍼스트팰리스는 2016.03.09 사용승인됐고 총 16세대입니다.
- 입지. 석암초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단지 토지를 업무시설·공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,370,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 190,250,000원, 최신 거래 195,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전보다 -14.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 99,960,000원이 아니라 유은형의 보증금 265,000,000원을 중심으로 총부담을 판단해야 합니다.
- 확약서 범위. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 유은형. 전입 2022.02.09, 확정일자 2022.01.17, 보증금 265,000,000원 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 김지원 점유. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유관계는 확인이 필요합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 211,695,833원보다 최근 12개월 평균 190,250,000원과 최신 195,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 204,000,000원에서 최저가 99,960,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 유은형의 보증금은 265,000,000원이고, 현재 회차 기준 미배당 인수액만 167,239,280원입니다. 따라서 최저가 99,960,000원을 시세 190,250,000원과 비교해 싸다고 판단하는 것은 잘못입니다.
가격 판단의 기준은 실질취득 약 265,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 190,250,000원과 최신 거래 195,000,000원을 모두 웃돌고, 시장 자체도 최근 대비 -14.5% 하락 추세입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 확인되는 내용만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금이 이 사건의 가격을 결정합니다.
