인천지방법원 2026타경502078. 부평아이파크 102동 33층 3302호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰돼 감정가의 70%”라는 가격표가 아닙니다. 을구 1번에 임차인 김예슬의 주택임차권 238,000,000원이 등기돼 있고, 전입일 2022.12.02, 확정일자 2022.11.02로 말소기준권리인 2026.01.07 부평구 압류보다 앞섭니다. 원칙적인 배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가에서는 보증금 중 55,897,000원이 남는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 해당 주택임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김예슬 임차권의 미배당액은 매수인이 실제로 부담하는 금액에서 0원으로 반영합니다. 즉 현재 회차에서 실질취득액은 최저매각가인 185,500,000원입니다. 이 결론은 어디까지나 확약 대상인 김예슬 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 91-2 부평아이파크 102동 33층 3302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 56.89㎡ 전부 |
| 소유자 | 박명수 (거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 김예슬의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.10.31, 확정일자는 2022.11.02, 전입·점유개시는 2022.12.02이며 임차보증금은 238,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2026.01.07 부평구 압류보다 훨씬 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예슬 | 238,000,000원 | 2022.12.02 / 2022.11.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 승계 0원* |
* 배당모형상 현재 회차의 미배당 보증금은 55,897,000원이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 265,000,000원, 현재 최저매각가는 185,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 내려왔다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다. 감정가와 시장가격은 같은 개념이 아니기 때문입니다.
확약을 반영하지 않는 권리계산만 보면 현재 회차에서는 낙찰가 185,500,000원에 미배당 55,897,000원이 더해질 수 있는 구조였지만, 이 사건은 확약 때문에 그 임차권의 실질 인수가 0원이 됩니다. 따라서 가격 비교의 기준은 실질취득 185,500,000원입니다. 다만 이를 최신 거래가격과 비교할 자료가 없으므로, 이 금액 자체를 ‘싼 가격’으로 표현하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,397,000원 |
| 1. 임차인 김예슬 보증금 (우선변제) | 238,000,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김예슬의 보증금 부족분은 55,897,000원입니다. 원칙적인 권리계산에서는 매수인 인수액으로 표시되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
④ 회차별 권리계산 — 내려가도 ‘룰상 미배당’은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 185,500,000원 | 55,897,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 129,849,999원 | 110,767,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,894,999원 | 149,141,111원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 룰상 미배당액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다. 즉 위 55,897,000원·110,767,901원·149,141,111원은 배당모형상 부족분이고, 확약 반영 후 해당 임차인의 실질 인수액은 각각 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해서 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 산곡역 남서측 인근이며, 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 산곡역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 40층 건물의 102동 33층 3302호이며 사용승인은 2020.10.15입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 광대로에 접하고, 남측과 서측으로 소로 및 세로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 입찰 전에 확약의 대상·조건과 임차권 말소 방식이 김예슬 임차권 전체에 적용되는지 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 을구 1번 주택임차권은 원래 말소기준보다 앞선 인수형 권리입니다. 확약을 전제로 하지 않으면 현재 회차 배당모형상 55,897,000원이 남습니다.
- 시세 별도 조사. 현재 제공된 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 오피스텔 기준 비교. 감정 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 주변 동일·유사 오피스텔의 매매가와 임대수요를 기준으로 비교해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 명도와 점유관계, 미납 관리비 등은 현장 및 관리주체를 통해 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 238,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 185,500,000원이어서 위험해 보입니다. 실제 배당모형도 임차인에게 182,103,000원을 배당한 뒤 55,897,000원이 부족하다고 계산합니다. 일반적인 인수형 사건이라면 이 부족분을 낙찰자가 떠안는 것이 핵심 위험입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 김예슬 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 185,500,000원으로 봅니다. 따라서 권리의 주된 함정은 해소된 편입니다. 다만 실거래 비교자료가 전혀 없어 185,500,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 시세 확인이 핵심인 사건입니다.
