인천지방법원 2026타경502086. 인천 서구 청라동 청라봄빌딩 9층 921호, 전용 24.86㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 감정평가상 실제 이용도 역시 오피스텔이며, 2017.01.02 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층에 위치합니다. 현 소유자는 고은애로, 2021.12.07 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득한 등기가 남아 있습니다.
권리분석의 승부처는 등기부상 2023.10.18 국 압류를 기준으로 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 이철균 임차인입니다. 전입·점유개시는 2020.03.27, 확정일자는 2020.03.11로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기에도 보증금 110,000,000원이 기재돼 있어 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조지만, 본 건에는 이 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 9층 921호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 청라커낼로288번길 8-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 9층 921호 24.86㎡ 전부 · 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 고은애 · 2021.12.07 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.10.18 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 180,000,000원, 제주특별자치도 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 과거 농협은행 근저당 82,200,000원은 2018.02.27 이미 말소됐고, 문순호 가압류 117,591,700원도 2019.11.04 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이철균 주거 · 임차권등기 | 9층 921호 24.86㎡ 전부 | 2020.03.27 / 2020.03.11 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
확약이 없다고 가정하면 보증금 110,000,000원이 현재 최저가 50,470,000원을 초과하므로, 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 약 110,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 그러나 본 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이철균 임차인에 한해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 확약의 효력은 이 임차권에 한정되며, 별도 임차인이 확인되지 않아 본 분석상 추가 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 만들 수 없다
감정가 103,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 50,470,000원, 감정가의 49%입니다. 확약서가 적용되는 현재 권리구조에서는 실질 인수가 0원이므로 실질취득 역시 50,470,000원입니다.
다만 이 사건은 권리분석상 최저가와 실질취득액을 계산할 수 있다는 것과 시장가격보다 저렴하다는 결론을 분리해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 할인율이나 2회 유찰 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 되지 않습니다. 따라서 가격 가점은 보수적으로 유보하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,308,460원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 49,161,540원 |
| 3. 갑구 15번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 290,000,000원 중 49,161,540원이 배당되고 미배당은 240,838,460원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제도 위 배당 가정에는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무용으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 청라2동행정복지센터 북동측 인근에 위치하고, 주위에는 유사형 오피스텔과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.01.02 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 921호이며, 승강기·상하수도·위생·가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·환경. 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접하고 남측으로 수변공원이 조성돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며, 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 3번 이철균 주택임차권등기에 적용되는지, 조건이나 예외가 없는지 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 임차권등기에는 2020.02.26과 2022.04.08 계약이 각각 110,000,000원으로 표시되지만 동일 임차인의 계약관계이므로 220,000,000원으로 합산하지 않습니다.
- 당해세 확인. 2023.10.18 국 압류, 2025.04.14 제주특별자치도 압류, 2025.05.28 국 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 체납액을 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 50,470,000원은 감정가의 49%이지만, 그 자체로 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 35,329,000원, 4회 유찰 시 24,730,300원으로 내려가지만, 채권 미배당도 각각 255,706,922원과 266,114,845원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서의 최신 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승계 구조를 바꾼다”
이 사건은 표면적으로 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 50,470,000원이라 위험해 보입니다. 확약이 없다면 낙찰가보다 보증금이 커, 대항력 인수형의 실질취득은 약 110,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이철균 임차권에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 50,470,000원으로 판단합니다. 이 확약은 이철균 임차권에만 적용되며, 별도 임차인이 확인되지 않아 추가 임차인 승계 위험은 본 분석상 드러나지 않습니다.
다만 권리가 정리된다고 곧바로 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 2회 유찰·49%는 경매 회차의 결과일 뿐 시세 할인율이 아닙니다. 여기에 국세·지방세 압류와 큰 미배당 규모도 존재하므로, 이 사건의 핵심은 확약서의 실제 효력 확인과 별도의 시장가격 검증입니다. 권리 인수는 실질 0원으로 정리되지만, 가격 판단은 보수적으로 남겨두는 사건입니다.
