인천지방법원 2026타경502118. 주안동 보광그랑베르 1동 5층 502호, 전용 67.46㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준이 2021.03.10. 국 압류라는 점보다 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 이은효가 존재한다는 데 있습니다. 이은효는 2020.03.16. 주민등록, 2020.03.06. 확정일자, 보증금 219,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 매각가 가정에서 배당액은 85,250,040원에 그쳐 나머지 133,749,960원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
따라서 낙찰가가 더 떨어져도 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 3회 유찰 가정에서는 매각가가 61,053,999원으로 낮아지는 대신 인수액이 159,444,973원으로 늘고, 4회 유찰 가정에서는 매각가 42,737,799원에 인수액이 177,431,481원까지 올라갑니다. 보증금 219,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가+인수액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 1동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 67.46㎡ · 지하1층~지상14층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
2019년 중소기업은행 근저당권은 2020.03.13. 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서의 말소기준은 2021.03.10. 국 압류이고, 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 국 압류 2건, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이은효의 주민등록일은 2020.03.16.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 이은효 5층 502호 67.46㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.16 / 2020.03.06 배당요구 2024.05.20 | 219,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 안혜선 | 2025.11.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
안혜선은 2025.11.10. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 금액 관계는 입찰 전 매각물건명세서 원본과 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 8,722만원이 아니라 약 2.21억으로 비교
보광그랑베르 전용 67.46㎡ 비교 거래는 2건입니다. 2022.06. 7층 265,000,000원, 2022.08. 3층 300,000,000원으로 평균은 282,500,000원입니다. 명목 최저가 87,220,000원은 이 평균의 30.9%이지만, 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 미배당분을 더한 현재 회차 실질취득은 220,969,960원이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 67.46㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 67.46㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 평균 | 67.46㎡ | 2건 | 282,500,000원 |
현재 실질취득 220,969,960원은 비교 거래 평균 282,500,000원과 2022.08. 거래 300,000,000원보다는 낮습니다. 다만 확인되는 거래가 2022년 2건뿐이므로, 이를 2026년의 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 특히 오피스텔 12세대 규모이고 비교 표본이 적어 현재 실거래 확인 없이 “2.21억이면 싸다”라고 단정하는 것도 금물입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 약 2.2억
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 87,220,000원 | 133,749,960원 | 220,969,960원 |
| 3회 유찰 시 | 61,053,999원 | 159,444,973원 | 220,498,972원 |
| 4회 유찰 시 | 42,737,799원 | 177,431,481원 | 220,169,280원 |
유찰이 반복돼 낙찰가가 87,220,000원 → 61,053,999원 → 42,737,799원으로 내려가도, 미배당 인수액이 133,749,960원 → 159,444,973원 → 177,431,481원으로 커집니다. 결국 실질취득은 보증금 219,000,000원 부근에서 고정되는 인수형입니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 1. 임차인 이은효 보증금 | 219,000,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 이은효 보증금 부족분 133,749,960원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당 및 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층~지상14층 건물 내 5층 502호입니다.
- 입지. 주안남초등학교 북측 인근으로 공동주택·오피스텔·상가점포·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측 약 40m, 북측 약 8m 도로에 접하고 동측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 보광그랑베르 전체 12세대이며 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못해 입찰 전 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 87,220,000원이 아니라 낙찰가+인수액인 220,969,960원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 이은효 배당액 재확인. 당해세가 존재하면 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 안혜선 점유관계 확인. 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유 및 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2022년 2건뿐이므로 2026년 현재 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비·시설상태를 직접 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”가 아니라 “실질취득 약 2.21억”
이 물건은 숫자 하나만 보면 감정가 178,000,000원에서 2회 유찰돼 87,220,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 이은효의 보증금 219,000,000원이 낙찰가보다 커, 현재 배당계산상 133,749,960원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 판단가격은 220,969,960원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 계속 약 2.2억원에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 변수지만, 확인된 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 비교 거래 평균 282,500,000원보다는 실질취득이 낮지만 거래가 2022년 2건뿐이라는 한계도 큽니다. 최저가 할인율보다 확약서 범위·세금 선순위·현재 시세 확인이 먼저인 사건입니다.
