인천지방법원 2026타경502126. 관교동 호산빌라(가동) 4층 401호, 전용 40.59㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이도윤이고 2024.03.08 소유권이전 당시 거래가액은 105,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권이 아니라 대항력 있는 임차인과 압류입니다. 송수현의 전입일은 2023.03.31, 확정일자는 2023.03.17로 말소기준인 근로복지공단 압류 2024.09.13보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 회차 매각가 47,040,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 1,246,720원을 제외한 45,793,280원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 59,206,720원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 관교동 316-6 4층401호 · 인하로411번길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.59㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이도윤 · 2024.03.08 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 있으나 확약 제출
말소기준권리는 2024.09.13 근로복지공단 압류입니다. 송수현은 전입 2023.03.31, 확정일자 2023.03.17로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 2025.04.29 임차권등기명령에 따른 주택임차권도 등기됐고 배당요구가 확인됩니다. 이후 2026.03.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 근로복지공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송수현 | 제4층 제401호 40.59㎡ | 105,000,000원 | 2023.03.31 / 2023.03.17 | 대항력 우선변제 말소확약 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래는 더 낮다
호산빌라(가동)는 14세대, 1991.06.27 사용승인된 다세대주택입니다. 대상과 같은 전용 40.59㎡ 거래는 2023.02 120,000,000원, 2024.03 105,000,000원, 2024.11 35,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 40.59㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 2024.03 | 40.59㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2023.02 | 40.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.59㎡ | 2건 | 70,000,000원 |
전체 3건 평균은 86,666,666원이지만, 과거 120,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원이고 현재 최저가 47,040,000원은 그 67.2%입니다. 다만 최신 거래가 35,000,000원까지 내려왔고, 최근과 과거 거래의 추세도 -41.7%입니다. 따라서 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리기보다 하락 추세와 최신 저가 거래를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 송수현 보증금 | 105,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 송수현 보증금의 부족분은 59,206,720원입니다. 원칙적으로 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있으나, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인돼 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 인수 증가로 이어지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 47,040,000원 | 59,206,720원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,927,999원 | 73,064,705원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 23,049,599원 | 82,765,294원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 송수현 보증금의 미배당분이 늘어 최저가 하락만으로 실질 부담이 줄지 않는 대항력 인수형입니다. 본건은 그 구조가 말소동의 확약으로 해소됐다는 점이 핵심입니다. 따라서 가격 판단은 확약 효력이 유지된다는 전제에서 실제 매각가를 기준으로 하되, 입찰 전 원본 확약서를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관교초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 401호이며, 위생·상하수도·가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남서측 약 8미터, 북서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 지목 대, 토지면적 274.0㎡, 공시지가 1,448,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 최근 거래가 120,000,000원에서 35,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 최근 추세도 -41.7%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 송수현은 보증금 105,000,000원, 전입 2023.03.31, 확정일자 2023.03.17, 배당요구 2025.04.29로 대항력과 우선변제권이 있습니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 70,000,000원이지만 최신 거래가 35,000,000원이고 추세가 -41.7%입니다. 평균만 보고 가격 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 관계를 확인해야 합니다.
- 저환금성 점검. 14세대 다세대주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 0.0%입니다. 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만 가격은 보수적으로”
본건의 출발점은 부담스러운 대항력 임차인입니다. 보증금 105,000,000원이 현재 최저가 47,040,000원을 크게 웃돌고, 배당만 놓고 보면 59,206,720원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인의 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 권리 리스크의 핵심은 상당 부분 해소된 셈입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 70,000,000원의 67.2%지만 최신 거래는 35,000,000원이고 최근 추세는 -41.7%입니다. 감정가 96,000,000원에서 많이 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 확약 원본 확인은 필수, 가격 판단은 최근 하락 추세 기준으로 보수적으로. 이 두 가지가 본건의 핵심입니다.
