인천지방법원 2026타경502133. 부평구 청천동 더프라임클래스 4층 401호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 273,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 191,100,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 낮아진 가격이 먼저 눈에 들어오지만, 권리관계의 핵심은 2021.12.15 전입·점유를 시작한 문지윤의 329,000,000원 임차보증금입니다.
현재 말소기준은 2023.04.25 국의 압류입니다. 문지윤은 그보다 앞선 2021.12.15 주민등록 및 점유개시, 2021.11.22 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2024.01.25에는 보증금 329,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 현재 회차 191,100,000원 매각을 가정하면 집행비용을 제외한 187,624,600원이 임차인에게 배당되고, 남는 141,375,400원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 199-20 더프라임클래스 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 길주로 487 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제4층 제401호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 정인재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 191,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인 | 2017.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
2017.09.13 설정된 농협은행 근저당권 228,000,000원은 2021.12.15 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.25 국 압류이고, 2025.02.03 파주시 압류와 2026.03.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리입니다. 그러나 문지윤은 말소기준보다 앞선 2021.12.15에 전입·점유를 시작했으므로, 2024.01.25의 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 있다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문지윤 제4층 제401호 83.91㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.15 확정일자 2021.11.22 | 329,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 박명석 | 2024.08.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
문지윤은 임대차계약일 2021.11.22, 확정일자 2021.11.22, 주민등록·점유개시 2021.12.15로 말소기준 2023.04.25보다 빠릅니다. 배당요구도 2024.01.25에 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금만으로 보증금 전액을 회수할 수 없어 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
박명석은 2024.08.06 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자이므로 실제 점유관계와 임대차 조건은 명도 전에 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 1. 임차인 문지윤 보증금 | 329,000,000원 | 187,624,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,475,400원을 제외한 매각대금 전액이 문지윤에게 배당되는 계산입니다. 문지윤의 보증금 부족분 141,375,400원이 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 191,100,000원 | 141,375,400원 | 332,475,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 133,769,999원 | 197,902,781원 | 331,672,780원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 93,638,999원 | 237,446,503원 | 331,085,502원 |
현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 332,475,400원입니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 133,769,999원으로 내려가지만 인수액은 197,902,781원으로 늘고, 3회 유찰 시에는 낙찰가 93,638,999원에 인수액 237,446,503원이 붙습니다. 즉 유찰이 계속돼도 총 부담은 329,000,000원의 임차보증금 부근에서 유지되는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 청천동 소재 부평구청역 서측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 7호선 부평구청역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제4층 제401호이며 사용승인은 2017.08.31입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·탐지·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 로폭 약 35미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 기준 낙찰가 191,100,000원에 인수 141,375,400원을 더한 332,475,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 문지윤 대항력 재확인. 주민등록·점유개시 2021.12.15, 확정일자 2021.11.22, 보증금 329,000,000원, 배당요구 2024.01.25입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으나, 대항력 포기 여부는 제공 내용만으로 확인되지 않습니다.
- 박명석 점유관계 확인. 2024.08.06 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 배당 변동 가능성 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 273,000,000원에서 최저가가 191,100,000원으로 내려왔지만, 대항력 있는 문지윤의 보증금은 329,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액은 141,375,400원이고, 낙찰가를 더한 실질취득은 332,475,400원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 대신 문지윤에게 지급되지 못한 보증금이 늘어나기 때문입니다. 따라서 “191,100,000원짜리 오피스텔”로 보는 것은 잘못된 접근입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기와 보증금 인수 제거까지 확정하는지가 이 사건의 가장 중요한 확인사항이며, 그 확인 전에는 인수 위험을 남긴 상태로 가격을 계산하는 것이 안전합니다.
