인천지방법원 2026타경502137. 인천 미추홀구 숭의동 동호빌리지 3층 302호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적은 54.79㎡이고, 감정가는 167,000,000원입니다. 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 81,830,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인 최승주는 2022.11.18 전입·점유를 갖췄고, 말소기준권리인 2023.05.26 안철진 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
보증금은 200,000,000원, 확정일자는 2022.10.21이며 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 79,957,060원으로 계산되고, 확약을 적용하지 않는 산식에서는 부족분 120,042,940원이 남습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 기준에 따라 최승주와 관련한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 최승주 임차인에게만 적용되는 것이며, 별도의 다른 임차인이 존재한다면 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-80 3층 302호 · 도로명 장천로8번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 54.79㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박종세 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2013.10.24 설정된 김제신용협동조합 근저당권 117,000,000원은 2022.11.18 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2023.05.26 안철진의 가압류 55,000,000원입니다. 이후의 국 압류 2건과 2025.01.06 주택임차권등기, 2026.03.17 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
다만 임차권등기 자체의 소멸과 임차인의 대항력·보증금 인수는 별개입니다. 최승주는 2022.11.18 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섰기 때문에 대항력이 있고, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다. 이번 사건에서는 바로 그 위험을 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해소하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최승주 | 제3층 제302호 54.79㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.11.18 확정 2022.10.21 배당요구 2025.01.06 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
③ 가격 비교 — 73.1%지만, 면적이 다른 1건 비교다
동호빌리지 가격 자료에 잡힌 거래는 1건입니다. 2024.06 전용 44.8㎡, 4층이 112,000,000원에 거래됐습니다. 가격 집계상 평균·최신 거래가격도 모두 112,000,000원이며, 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액 81,830,000원은 그 금액의 73.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 44.8㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 대상물건 | 54.79㎡ | 3 | 실질취득 81,830,000원 |
다만 이 비교는 그대로 “26.9% 싸다”라고 읽으면 안 됩니다. 거래 표본이 단 1건이고, 비교 거래의 면적은 44.8㎡로 대상 54.79㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 73.1%라는 수치는 가격상 할인 신호로는 볼 수 있지만, 동일 면적·동일 조건의 직접 시세 비교로 단정하기에는 근거가 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,872,940원 |
| 1. 임차인 최승주 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 79,957,060원 |
| 2. 가압류 · 안철진 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 적용하지 않는 배당 산식상 최승주 보증금 부족분은 120,042,940원입니다. * 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 본 리포트에서는 최승주 관련 매수인 실질 인수를 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없다면 인수액이 늘어나는 물건
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 산식상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 81,830,000원 | 120,042,940원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 57,281,000원 | 144,150,058원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 40,096,700원 | 161,025,041원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다. 하지만 이 사건에서는 최승주에 대한 말소동의 확약을 적용하므로 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 평가되고, 실질취득액은 해당 회차 낙찰가가 됩니다. 그래서 확약서의 존재와 적용범위 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의오거리 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재경보기 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 남서측 약 10m, 북동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 동호빌리지는 8세대, 사용승인일은 2013.10.04입니다. 가격자료의 실거래 표본은 1건이며 대상 면적과 일치하지 않습니다.
- 토지. 토지면적 165.3㎡, 지목 대, 공시지가 1,672,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 전제는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 최승주와 본 호실 전체인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 최승주의 전입·점유 2022.11.18은 말소기준 2023.05.26보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형이 되는 물건이라는 점을 잊지 마세요.
- 추가 점유관계 확인. 확약은 최승주에게만 적용됩니다. 별도의 임차인·점유자가 있다면 별도 권리판정이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기사항 원문과 관련 효력을 함께 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 비교거래는 2024.06 44.8㎡ 1건, 대상은 54.79㎡입니다. 112,000,000원을 동일 면적 시세로 단정하지 마세요.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 가격 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하지 말고 8세대 소규모 오피스텔이라는 거래 조건을 함께 보세요.
- 배당 변동 가능성. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 확약서를 먼저 본다”
표면만 보면 감정가 167,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 81,830,000원까지 내려온 할인 경매입니다. 그러나 권리의 본체는 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 산식상 120,042,940원의 미배당 보증금이 남아 최저가가 낮다는 사실 자체가 큰 의미를 갖기 어렵습니다.
이번 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 최승주에 대한 실질 인수를 0원으로 평가할 수 있다는 점에서 구조가 달라집니다. 그 전제를 적용하면 실질취득은 81,830,000원이고, 비교 실거래 112,000,000원의 73.1%입니다. 하지만 비교거래가 대상보다 작은 44.8㎡ 한 건뿐이라는 한계가 분명합니다. 결론은 “권리는 확약 확인 시 해소, 가격은 할인 신호가 있으나 시세 근거가 약해 보수적으로 접근”입니다.
