인천지방법원 2026타경502142. 인천 남동구 간석동 코쿠닝60 10층 1002호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2023.08.25. 을구 3번 근저당권으로, 김태임 명의 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 케이비국민카드 가압류, 남동구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정과 을구 4번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 조대현은 말소기준보다 앞선 2023.01.31. 전입·점유와 2023.01.20. 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 310,000,000원입니다.
현재 최저매각가 118,580,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,460,120원을 제외한 116,119,880원이 조대현에게 배당되고, 보증금 부족분 193,880,120원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 낙찰대금과 인수액을 합치면 312,460,120원으로, 단순 최저가와는 전혀 다른 취득비용 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 617-112 코쿠닝60 10층 1002호 · 경원대로978번길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 13층 건물 내 10층 1002호 · 사용승인일 2017.03.24. |
| 소유자 | 이현채 · 2023.02.20. 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 대항력 부족분은 남는다
등기상 핵심은 2023.08.25. 김태임 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 조대현 주택임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 이후입니다. 그러나 조대현은 그보다 앞선 2023.01.31.에 전입·점유했고 확정일자도 2023.01.20.이므로, 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 이어지는 구조로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 인원 5명, 말소기준 전 점유가 핵심
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조대현 | 제10층 제1002호 71.45㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.31 / 2023.01.20 | 310,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 없음 |
| 연지훤 | 1002호 · 오피스텔 | 2023.08.23 / 미상 | 보증금 미상 · 차임 30,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SHIN VANIM BORISOVICH | 오피스텔 | 2025.08.22 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| SHIN EVELINA VADIMOVNA | 오피스텔 | 2025.08.22 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승연 | 오피스텔 | 2025.12.04 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복된 임차인 항목은 없으며, 조사된 실제 인원은 5명입니다. 이 가운데 조대현은 보증금과 확정일자가 확인되는 대항력 임차인이고, 연지훤은 말소기준일 2023.08.25.보다 이른 2023.08.23. 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 나머지 세 명은 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,120원 |
| 1. 임차인 조대현 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김태임 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,755,795원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조대현 보증금은 116,119,880원 배당 후 193,880,120원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락이 할인으로 이어지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 조대현 미배당 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 118,580,000원 | 193,880,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,006,000원 | 228,888,108원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,104,200원 | 253,341,676원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 표면상 최저가는 감정가의 49%에서 34%, 24%로 계속 낮아지지만, 조대현의 미배당 보증금은 반대로 193,880,120원에서 228,888,108원, 253,341,676원으로 커집니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어났다는 이유만으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 시세 대비 할인 여부도 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석정중학교 서측 인근이며 오피스텔·업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 간석역(지하철1호선)이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 10층 1002호이며 사용승인일은 2017.03.24.입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 사다리형이고 업무용으로 이용되며, 북동측 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,040.0㎡, 공시지가는 1,688,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액 먼저. 현재 회차 최저가는 118,580,000원이지만 조대현 보증금 부족분 193,880,120원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 조대현 확약 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 연지훤 보증금 확인. 전입일 2023.08.23.으로 말소기준 2023.08.25.보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수액을 별도로 확인해야 합니다.
- 다른 점유자 확인. SHIN VANIM BORISOVICH, SHIN EVELINA VADIMOVNA, 유승연은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 배당 원본 대조. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당순위와 금액을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 없이 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득비용을 기준으로 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “3.1억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 242,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 118,580,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 조대현의 보증금 310,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 미배당 인수액은 193,880,120원입니다. 낙찰대금과 합친 실질취득은 312,460,120원 수준이고, 연지훤의 말소기준 전 전입과 미상 보증금도 별도로 남아 있습니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 있다는 점은 확인 요소지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다. 또한 유찰이 한 번 더 진행되더라도 조대현 미배당 인수액은 228,888,108원, 네 번째 유찰 시에는 253,341,676원으로 증가합니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가가 싸 보일수록 인수액까지 합친 실질취득을 먼저 계산해야 하는 대항력 인수형 오피스텔입니다.
