인천지방법원 2026타경502146. 인천 서구 검암동 진흥아트빌 4층 401호, 전용 59.69㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 선순위 임차권을 실제로 인수하느냐입니다. 임차인 손민규는 2022.02.25 전입·점유를 시작했고 2022.02.03 확정일자를 받아, 2024.05.30 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 200,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저매각가 100,450,000원을 기준으로 집행비용 2,206,300원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 98,243,700원, 미배당액은 101,756,300원입니다. 확약이 없다면 이 미배당액을 낙찰자가 떠안아 최저가가 내려가도 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 654-11 진흥아트빌 4층 401호 · 인천광역시 서구 승학로402번길 29-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.69㎡ · 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 · 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이충현 · 2022.03.30 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준은 2024.05.30 갑구 4번 국의 가압류입니다. 과거 국민은행 근저당권은 2020.11.11 이미 말소됐습니다. 손민규의 임차권등기는 2024.03.20, 전입·점유는 2022.02.25로 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 2026.03.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손민규 주거 · 임차권등기 | 4층 401호 59.69㎡ 전부 | 전입 2022.02.25 확정 2022.02.03 배당요구 2024.03.20 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
손민규는 보증금 200,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 모두 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 50.2%
진흥아트빌은 총 8세대, 2011.02.24 준공된 다세대입니다. 확인되는 전용 59.69㎡ 거래는 2022.03 4층 200,000,000원 1건이며, 시세 평균 지표와 최신 거래가 모두 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 59.69㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | 59.69㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 100,450,000원은 시세 평균 지표 200,000,000원의 50.2%입니다. 감정가 205,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 가격 비교 표본이 1건이고 최신 확인 거래가 2022.03이므로, 아파트처럼 다수 거래의 평균으로 가격을 검증할 수 있는 물건은 아닙니다. 할인율 자체는 크지만 환금성·개별 상태를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 손민규 보증금 | 200,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 손민규의 보증금 미배당액은 101,756,300원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 리포트에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 집행비용은 2,206,300원으로 추정된 값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 100,450,000원 | 101,756,300원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 70,315,000원 | 131,350,670원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 49,220,500원 | 152,065,469원 | 실질 0원 |
이 표가 대항력 인수형의 함정을 가장 잘 보여줍니다. 확약을 빼고 보면 매각가가 100,450,000원에서 70,315,000원, 49,220,500원으로 내려갈수록 임차인 인수액은 101,756,300원에서 131,350,670원, 152,065,469원으로 오히려 커집니다. 따라서 대항력 인수형에서는 최저가 하락 자체가 실질적인 할인으로 이어지지 않습니다. 이 사건이 가격 메리트를 갖는 이유는 유찰 횟수 그 자체가 아니라 말소동의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원이 됐기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 서인천고등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창이며 위생설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 284.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인되는 동일 면적 실거래가 1건이어서 가격 검증 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 경제성을 좌우하는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서 원문과 실제 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차 미배당액 101,756,300원이 인수 대상이 되는 구조입니다. 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 손민규는 2024.03.20 배당요구를 했고 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2022.03의 200,000,000원 1건입니다. 50.2%라는 할인율과 별개로 현장 시세와 개별 호수 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 다세대 환금성. 8세대 소규모 건물로 거래 표본이 적으므로 향후 매도 시 아파트보다 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있으므로 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약이다
표면만 보면 감정가 205,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 100,450,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 대항력 있는 손민규의 보증금 200,000,000원이 먼저 보이기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 현재 회차에서도 룰상 미배당액은 101,756,300원입니다.
이 구조를 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가 100,450,000원이고, 시세 평균 지표 200,000,000원의 50.2%입니다. 다만 실거래 표본은 1건에 불과하고 총 8세대의 다세대이므로, 권리는 확약 확인이 핵심이고 가격은 현장 시세 검증이 핵심입니다. 확약 원문이 그대로 유효하다는 전제에서는 가격 여유가 큰 A등급 후보로 볼 수 있습니다.
