인천지방법원 2026타경502173. 인천 미추홀구 도화동 ‘영동’ 2층 201호, 전용 57.505㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2020.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 총 8세대 규모입니다. 현재 소유자는 최연수이며 2021.10.15 매매를 원인으로 2021.10.29 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 235,000,000원입니다.
이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2026.03.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 정해숙의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 정해숙에 대한 인수액은 실질적으로 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 507-14 영동 2층 201호 · 수봉로171번길 13-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.505㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.03.24 · 8세대 |
| 소유자 | 최연수 (2021.10.15 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 나머지 4명은 미상
정해숙은 2021.09.27 확정일자를 받고, 2021.10.15 주민등록과 점유를 시작했으며, 2023.12.08 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2026.03.18보다 앞서므로 룰상 선순위 인수형입니다. 현재 최저가 102,900,000원을 가정한 배당표에서는 정해숙에게 100,659,400원이 배당되고 부족분 134,340,600원이 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해숙 | 2021.10.15 / 2021.09.27 | 235,000,000원 | 有 | 有 | 아님 | 실질 0원 말소동의 확약 |
| BYAMBADORJ ENKH AMGALAN | 2024.11.28 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 미상 위험 |
| KHATANBAATAR BAYASGALAN | 2024.12.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 미상 위험 |
| BALJINNYAM KHUSLEN | 2025.07.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 미상 위험 |
| BADRAKH ARIUNZAYA | 2025.10.24 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 미상 위험 |
조사상 임차인·점유자는 5명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 5명을 그대로 검토해야 합니다. 정해숙은 권리관계와 보증금이 확인되지만, 나머지 4명은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실질취득액의 상한을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 41.3%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
‘영동’의 거래표본은 9건이며 평균 거래가는 248,888,888원, 최신 거래는 2022.02 · 246,000,000원입니다. 현재 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균 대비 41.3%로 계산됩니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 57.51㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2021.12 | 59.32㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 57.51㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2021.10 | 57.51㎡ | 4 | 246,000,000원 |
| 2021.09 | 57.51㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 59.32㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.08 | 59.32㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2021.06 | 59.32㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2021.06 | 59.32㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 248,888,888원 |
하지만 이 사건에서는 최저가와 실질취득액을 동일시하면 안 됩니다. 정해숙의 인수는 확약으로 0원이지만, 확약 밖 4명의 보증금이 미상이라 실질취득액은 102,900,000원 + 미상 인수액입니다. 따라서 41.3%라는 최저가 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 최신 거래 자체가 2022.02이므로 입찰가 결정 전 현재 거래가능가격을 별도로 확인할 필요가 큽니다.
④ 룰상 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정 · 확약 반영 전 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 정해숙 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 권리순위에 따른 룰상 계산입니다. 이 산식에서는 정해숙 보증금의 미배당액 134,340,600원이 매수인 인수로 계산되지만, 말소동의 확약서를 반영하면 정해숙에 대한 실질 인수는 0원입니다. 반면 확약 밖 4명의 보증금은 미상이므로 위 표에 금액으로 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 가격이 내려가도 룰상 부담은 이동한다
| 회차 | 매각가 | 정해숙 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 102,900,000원 | 134,340,600원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 72,030,000원 | 164,666,540원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 50,421,000원 | 185,886,578원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 정해숙의 선순위 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건은 정해숙에 대한 확약이 있으므로 해당 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 문제는 역시 이 표 밖의 4명입니다. 이들의 보증금이 확인되기 전에는 유찰이 한 번 더 진행되어도 실질취득액이 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 폐문 부재로 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천 미추홀구 도화동, 수봉산 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 1호선 도화역이 소재하며 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물, 사용승인일은 2020.03.24입니다. 승강기·난방·필로티 주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접하며, 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 최신 실거래는 2022.02 246,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정해숙 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 해소에 적용되는지 원문과 조건을 확인하세요.
- 4명 보증금 확인. BYAMBADORJ ENKH AMGALAN, KHATANBAATAR BAYASGALAN, BALJINNYAM KHUSLEN, BADRAKH ARIUNZAYA의 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 102,900,000원이 거래표본 평균의 41.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득액은 미상 인수금 때문에 확정되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비와 점유·명도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 이 사건은 2회 유찰 상태입니다. 재매각 시 매수층과 금융조달 가능성을 함께 점검하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자 4명도 금액 산정에서 빠져 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “주된 2.35억은 해소, 미상 4명이 최종 관문”
이 사건을 단순히 “감정가 2.10억이 1.029억까지 내려온 49% 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 선순위 정해숙의 보증금 235,000,000원은 원래라면 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어나는 구조지만, 말소동의 확약서 덕분에 정해숙에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그러나 그 확약으로 사건 전체가 깨끗해진 것은 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 전입된 4명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 이들은 정해숙 확약의 적용 대상도 아닙니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득 기준은 102,900,000원 + 미상 인수액입니다. 최근 12개월 평균 248,888,888원이나 최신 거래 246,000,000원과 최저가만 단순 비교해 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 정해숙은 해소, 나머지 4명은 미해결. 이 4명의 보증금을 확인하는 것이 입찰 여부와 상한가를 결정하는 최종 권리분석입니다.
