78,400,000원
인천지방법원 2026타경502186. 인천 서구 검암동 신한파크빌5차 2동 402호, 4층 중 4층의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정용주이고 2021.06.10 매매로 소유권을 취득했으며 등기부 거래가액은 148,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 을구 5번 이건희의 주택임차권입니다. 임차인은 2021.04.21 확정일자를 받고 2021.05.20 주민등록 및 점유를 시작했으며, 2023.07.18 보증금 148,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이는 말소기준인 2024.03.26 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 현재 최저가 78,400,000원 자체는 가격판단의 기준이 될 수 없습니다. 매각대금에서 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 임차인에게 배당되더라도, 보증금 가운데 71,411,200원이 남습니다. 이 미배당분을 매수인이 인수하면 현재 회차의 단순 실질취득은 78,400,000원 + 71,411,200원 = 149,811,200원입니다. 낙찰가가 더 낮아질수록 인수액은 오히려 커지므로 총 부담은 보증금 148,000,000원대에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 673-13 신한파크빌5차 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 50.61㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2011.10.07 |
| 소유자 | 정용주 (2021.06.10 매매 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 148,000,000원 임차권
말소기준은 2024.03.26 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 그 뒤 2026.03.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이건희의 전입·점유는 2021.05.20이고 임차권등기도 2023.07.18이므로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자도 확인되며 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족분은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 148,000,000원 | 2021.05.20 / 2021.04.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 55.6%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
신한파크빌5차1동2동3동의 동일면적 50.61㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 2021.06 거래는 148,000,000원, 최신 거래인 2022.07 거래는 141,000,000원이며 전체 평균은 144,500,000원입니다. 시세 집계상 최근 평균은 141,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래보다 -4.7% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 50.61㎡ | 4 | 141,000,000원 |
| 2021.06 | 50.61㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 평균 | 50.61㎡ | 2건 | 144,500,000원 |
최저가 78,400,000원만 최근 시세 141,000,000원과 비교하면 55.6%로 매우 낮아 보입니다. 하지만 이는 이 물건의 실제 부담을 반영하지 못합니다. 현재 회차에서 매수인이 부담할 71,411,200원의 미배당 보증금을 합치면 실질취득은 149,811,200원, 최신 거래 141,000,000원의 약 106.2%가 됩니다. 즉 최저가가 절반 이하로 떨어졌어도 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 낮지 않습니다.
③ 회차가 내려가도 총 부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 단순 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 78,400,000원 | 71,411,200원 | 149,811,200원 |
| 3회 유찰 시 | 54,880,000원 | 94,507,840원 | 149,387,840원 |
| 4회 유찰 시 | 38,416,000원 | 110,675,488원 | 149,091,488원 |
3회 유찰 시 최저가는 54,880,000원으로 떨어지지만 예상 인수액은 94,507,840원으로 늘고, 4회 유찰 시에는 최저가 38,416,000원에 인수액이 110,675,488원까지 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서 실질취득은 계속 약 149,000,000원 수준입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서 최저가 하락 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 이건희 보증금 | 148,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,400,000원에서는 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 71,411,200원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대인고등학교 남서측 근거리에 위치하며 인근에 다세대주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2011.10.07입니다. 위생·급배수·급탕·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 780.9㎡ 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 동측 약 4m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역 등이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 동일면적 실거래 표본은 2건이며 최신 거래는 2022.07입니다. 거래자료가 많지 않아 매각가 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차 78,400,000원만 보지 말고 인수액 71,411,200원을 합친 149,811,200원을 가격판단의 기준으로 삼아야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 이건희의 대항력·보증금 반환채권에 어떤 효과가 있는지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 회차 착시 주의. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 94,507,840원·110,675,488원으로 증가해 실질취득은 약 149,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최신 거래 141,000,000원과 -4.7% 하락 추세를 우선하고, 전체 평균 144,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 임차인 배당액과 실제 인수액이 달라질 수 있으므로 배당순위와 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 78,400,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이건희의 보증금 148,000,000원이 말소기준보다 앞서고 대항력이 있어, 현재 예상배당 뒤에도 71,411,200원이 남습니다. 그 결과 실질취득은 149,811,200원으로 최신 실거래 141,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 인수액 94,507,840원, 4회 유찰 시 110,675,488원으로 늘면서 총 부담은 계속 149,000,000원 안팎에 머뭅니다. 여기에 시세 추세는 -4.7%, 단지는 24세대, 확인된 거래는 2건뿐입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 확인사항이지만, 대항력 포기가 명시되지 않은 상태에서 인수액을 임의로 0원 처리할 수는 없습니다. 낮은 최저가는 착시이고, 승부처는 임차권의 실제 인수 여부와 148,000,000원대 실질취득가가 시세에 맞는지입니다.
