인천지방법원 2026타경502219. 감정평가상 이용상태는 단지형다세대주택인 서연빌리지 103동 3층 301호입니다. 감정가는 201,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 98,490,000원입니다. 가장 중요한 권리는 2021.11.30 전입하고 2021.11.10 확정일자를 갖춘 김석현의 보증금 195,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차인은 2022.12.05 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 원칙상 매수인 인수 가능성이 있습니다.
다만 이 사건은 여기서 결론이 갈립니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 함께 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 김석현 임차권에 한해 적용되므로, 해당 임차인의 미배당액은 원칙 계산상 98,682,820원이지만 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 별도로 조사된 박시은은 2025.10.10 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 943-3 서연빌리지 103동 3층301호 |
| 이용상태 | 단지형다세대주택 · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 조상후 · 2021.12.27 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
등기부상 국민은행 근저당권은 2021.11.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2022.12.05 서민금융진흥원의 가압류이며, 이후 경매개시결정과 김석현의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 김석현은 임차권등기일보다 앞선 2021.11.30에 주민등록과 점유를 개시했고 2021.11.10 확정일자도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석현 3층 301호 51.91㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 / 2021.11.10 | 195,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
| 박시은 | 2025.10.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 위험 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가 201,000,000원의 49%입니다. 하지만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 사건은 확약을 반영하지 않은 원칙적인 배당 계산에서는 김석현의 보증금 중 96,317,180원만 배당되고 98,682,820원이 남습니다. 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득은 최저가 98,490,000원에 미배당 보증금 98,682,820원을 더한 구조가 되어 단순히 49% 할인으로 볼 수 없습니다. 다만 이 사건에는 김석현 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정 · 확약 전 원칙 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 김석현 보증금 | 195,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,909,749원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 원칙 계산에서는 김석현 보증금 미배당액이 98,682,820원으로 산정됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 리포트의 실질 인수 판단에서는 김석현에 대한 인수액을 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 문곡고등학교 동측 인근으로, 주변에는 유사형 공동주택과 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2018.07.12 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 본건은 3층 301호입니다.
- 설비. 상·하수도, 위생시설, 가스설비, 개별난방 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역 등이 포함되며 공시지가는 744,600원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김석현 임차권 인수 실질 0원의 핵심 근거이므로 매각물건명세서와 제출된 확약서의 적용 대상·조건을 반드시 대조하세요.
- 호실 표시 확인. 표제부 건축물현황도와 전유부 현황도의 호별표시가 상이합니다. 현황 301호와 매각대상이 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 박시은 점유 확인. 2025.10.10 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라도 최근 실거래 자료가 없으므로 현장 매매가와 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건의 표면만 보면 감정가 201,000,000원에서 최저가가 98,490,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 본질은 할인율이 아니라 김석현의 195,000,000원 임차보증금입니다. 확약을 무시하면 현재 회차에서도 98,682,820원의 미배당 보증금이 남는 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 김석현의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 권리 측면에서는 주된 인수 위험이 크게 해소됐습니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 98,490,000원이 실제 시세 대비 얼마나 유리한지는 확인할 수 없고, 호별표시 불일치라는 물건상 확인사항도 남습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
