인천지방법원 2026타경502226. 경서동 두호파크빌 101동 202호, 전용 49.789㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이나겸은 2021.12.22 매매로 이 물건을 169,000,000원에 취득했습니다. 등기부에 있던 중소기업은행 근저당권 108,000,000원은 2021.12.20 이미 말소되었고, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.05.11 국민행복기금 가압류 10,551,243원입니다. 그 뒤 서민금융진흥원 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 임차권자 김희주입니다. 임대차계약일은 2021.12.02, 확정일자는 2021.12.07, 전입·점유개시는 2021.12.20으로 모두 말소기준권리인 2022.05.11보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 보증금은 169,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 759-4 두호파크빌 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.789㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 이나겸 (2021.12.22 매매 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 두호파크빌 · 24세대 · 2015.12.23 사용승인 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형이지만 확약으로 실질 0원
김희주의 전입일 2021.12.20은 말소기준권리 2022.05.11보다 빠르고, 확정일자 2021.12.07과 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 확약을 고려하지 않는 권리 원칙만 적용하면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다. 현재 최저가 69,090,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 1,643,620원을 먼저 제외하고 임차인에게 67,446,380원이 배당되어, 101,553,620원이 미배당으로 남습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희주 2층 202호 49.789㎡ 전부 | 전입 2021.12.20 확정 2021.12.07 | 169,000,000원 | 有 · 2024.02.06 | 有 | 有 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
두호파크빌 전용 49㎡대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 126,858,333원이지만 2021년과 2022년의 169,000,000원·165,000,000원·153,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 따라서 최근 12개월 3건 평균 103,433,333원과 최신 거래 115,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 49.8㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2025.07 | 49.77㎡ | 2 | 96,300,000원 |
| 2025.03 | 49.74㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.03 | 46.41㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2023.08 | 49.86㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 49.79㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.10 | 49.72㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 49.77㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 2022.01 | 49.72㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2021.12 | 49.79㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2021.08 | 49.74㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 49.77㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 103,433,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 126,858,333원 |
확약을 반영한 실질취득금액 69,090,000원은 최근 12개월 평균의 66.8%로, 최신 거래 115,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형 물건과는 다릅니다. 확약이 실제로 적용된다는 전제에서는 가격 메리트가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 1. 임차인 김희주 보증금 | 169,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,551,243원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,876,829원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인에게 67,446,380원이 배당되고 101,553,620원이 부족합니다. 그러나 주택임차권등기 말소동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 인천 경서초등학교 동측 인근으로, 주변은 동 유형 공동주택과 상가점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측 약 10m, 남측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다. 토지 형상은 가로장방, 지형은 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며, 감정 자료에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,264,000원/㎡, 토지면적은 878.0㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도면·외관·주변탐문 등을 참작해 평가했습니다.
- 환금성. 총 24세대 규모의 다세대주택이고, 최근 가격 추세 -23.2%와 단지 경매 평균 유찰 2.0회를 감안하면 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 물건의 권리분석은 김희주 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 적용이 핵심입니다. 확약의 대상·조건과 실제 말소절차를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 명도 관계 확인. 실제 임차인 김희주 1명이 확인되므로 점유 상태와 인도 일정, 배당 이후 퇴거 절차를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 12건 평균 126,858,333원보다 최근 12개월 평균 103,433,333원과 최신 거래 115,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -23.2%이므로 현재의 66.8% 가격 수준만 보고 추가 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부구조를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등은 현재 예상배당에서 반영되지 않았으므로 입찰 전 최신 배당요구·세금 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 169,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 101,553,620원이 미배당으로 남는 전형적인 인수형 물건입니다. 이 상태라면 낙찰가가 69,090,000원으로 낮아 보여도 실질취득은 보증금 수준에 묶여 가격 메리트가 사라집니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 기준에 따라 이를 반영하면 김희주 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 69,090,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 103,433,333원의 66.8%로 가격 자체에는 여유가 있습니다.
다만 두호파크빌은 24세대 다세대주택이고, 최근 시세 추세가 -23.2%, 단지 경매 평균 유찰도 2.0회입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 확약으로 정리되지만, 하락장과 환금성은 남는다.”입니다. 확약 원본과 적용조건을 확인한 뒤 최근 실거래를 기준으로 입찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
