인천지방법원 2026타경502231. 인천 미추홀구 용현동 568-64 소재 7층 건물 중 6층 602호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 151,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가 할인율만 보고 접근하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 한정훈은 2022년 3월 30일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 5월 6일 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준권리로 계산된 2024년 12월 6일 롯데카드 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 실제 임차인은 한정훈 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 568-64 6층602호 · 인천광역시 미추홀구 능해길60번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.5207㎡ · 철근콘크리트구조 7층 중 6층 · 공부상 다세대주택 |
| 사용승인일 | 2017.09.26 |
| 소유자 | 안문식 (2018.09.13 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부의 수협은행 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 2018년 신탁등기도 2022년 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.12.06 롯데카드 가압류입니다. 문제는 임차권자 한정훈의 전입일이 2022.05.06으로 그보다 빠르다는 점입니다. 따라서 이 임차권은 매각만으로 당연히 없어지는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정훈 | 6층 602호 전부 | 200,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.05.06 | 우선변제 有 확정 2022.03.30 · 배당요구 | 미배당 인수 |
② 가격 비교 — 1.057억이 아니라 약 2억을 봐야 한다
RSVILL의 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 2024년 9월 전용 59.52㎡, 4층이 150,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 150,000,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 59.52㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.5207㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
최저가 105,700,000원만 놓고 보면 최근 실거래의 70.5%이지만, 이 사건에서는 그 비교가 핵심이 아닙니다. 현 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 103,420,200원이고, 보증금 중 96,579,800원이 남습니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득은 최저가 105,700,000원에 미배당 인수액을 더한 약 202,279,800원입니다. 이는 최신 실거래 150,000,000원을 뚜렷하게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 한정훈 보증금 | 200,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,228,460원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 96,579,800원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,700,000원 | 96,579,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 127,741,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,793,000원 | 149,539,274원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현장조사일 현재 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층이며 본건은 6층 602호입니다.
- 입지. 수인분당선 숭의역(인하대병원) 남동측 인근으로, 다가구·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 숭의역(인하대병원)과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,495,000원/㎡입니다.
- 규모. RSVILL 총 8세대, 사용승인일은 2017.09.26입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 105,700,000원만 보지 말고 미배당 인수액 96,579,800원을 함께 계산해야 합니다.
- 최근 실거래와 비교. 동일 면적 최근 거래는 150,000,000원 1건입니다. 현 자료상 실질취득 부담은 이를 웃돕니다.
- 임차인 배당·명도 확인. 한정훈은 대항력과 우선변제권이 있고 배당요구를 한 임차권자입니다. 배당 이후 잔존보증금과 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “2억 보증금”이 먼저다
이 물건의 핵심은 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 105,700,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 그보다 먼저 봐야 할 숫자는 한정훈의 임차보증금 200,000,000원입니다. 현 회차 예상배당 후에도 96,579,800원이 남아, 단순 계산상 매수인의 실질취득 부담은 약 202,279,800원입니다. 최신 실거래 150,000,000원보다 높은 수준이므로 최저가만 근거로 싸다고 평가할 수 없습니다.
변수는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 자료만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 결국 이 사건은 확약서의 실제 효력이 확인되기 전까지는 고액 인수 위험을 전제로 봐야 하는 다세대 경매입니다.
