인천지방법원 2026타경502236. 검암동 골든캐슬 1동 4층 402호, 69.805㎡ 규모의 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 244,000,000원에서 1회 유찰돼 170,800,000원으로 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격 할인율이 아니라 보증금 238,000,000원의 대항력 임차권입니다. 오동준의 전입신고·점유개시일은 2022.05.27, 확정일자는 2022.05.03이고, 말소기준권리인 2022.08.24 국 압류보다 선행합니다.
확약이 없다면 이 구조는 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차보증금 238,000,000원이 현재 최저가 170,800,000원보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 실질취득비용이 대략 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 을구 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 지정된 정확도 기준에 따라 오동준 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영하며, 따라서 가격 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 170,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 661-4 골든캐슬 1동 4층402호 · 도요지로 211 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 69.805㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호 |
| 사용승인 | 2017.03.29 |
| 소유자 | 지비케이인베스트주식회사 (2020.02.14 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력 선행, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.08.24 국 압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.27에 오동준이 전입신고와 점유를 개시했으므로 대항력이 인정된 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2024.06.21 등기된 을구 5번 주택임차권의 보증금은 238,000,000원입니다. 이후의 용인시 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오동준 | 제4층 제402호 69.805㎡ 전부 | 238,000,000원 | 2022.05.27 / 2022.05.03 | 있음 · 2024.06.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 실질 인수 0원* |
을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 5번 임차권의 임대차계약일자를 2022.04.10으로 경정한 부기등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며 실제 임차인은 오동준 1명으로 봅니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 모형에서는 현재 회차 미배당 보증금 70,391,200원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 오동준 임차권에 대해서는 본 분석 기준상 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 170,800,000원 ‘실질취득’
골든캐슬은 24세대, 2017.03.29 사용승인된 다세대주택입니다. 동일 면적 69.81㎡ 실거래 11건의 전체 평균은 253,681,818원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 250,000,000원, 최신 거래 238,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 가격 추세 -2.0%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 69.81㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2024.08 | 69.81㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2024.06 | 69.81㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.81㎡ | 3건 | 250,000,000원 |
확약 적용 후 실질취득비용은 현재 최저가와 같은 170,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 250,000,000원의 68.3%이고, 최신 거래 238,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력이 그대로 적용된다는 전제에서는 현재 회차에도 가격 메리트가 존재합니다. 다만 최근 가격 추세가 -2.0%인 하락 방향이므로 과거 최고가 323,000,000원이나 전체 평균 253,681,818원을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 1. 임차인 오동준 보증금(우선변제) | 238,000,000원 | 167,608,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 모형에서는 집행비용 3,191,200원을 제외한 167,608,800원이 오동준 보증금에 우선 배당되고, 미배당액은 70,391,200원입니다. 다만 오동준 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 5층 건물의 4층 402호이며, 2017.03.29 사용승인됐습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 도요지로 일대로 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 검바위역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 골든캐슬은 24세대이며 동일 면적 실거래 11건이 확인됩니다. 최근 가격 추세는 -2.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 오동준 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다.
- 임차권 범위 확인. 오동준은 402호 69.805㎡ 전부에 대해 보증금 238,000,000원의 임차권등기를 갖고 있습니다.
- 계약일자 경정 확인. 을구 5-2에서 5번 임차권의 임대차계약일자가 2022.04.10으로 경정돼 있습니다.
- 압류 3건 확인. 국, 용인시, 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당순위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 253,681,818원보다 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 238,000,000원을 우선하고, -2.0% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 말소동의 확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 가치는 ‘70% 최저가’가 아니라 확약서가 만든다
표면적으로는 감정가 244,000,000원에서 한 번 유찰돼 170,800,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 오동준의 보증금은 238,000,000원이고 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 최저가만 낮아졌다고 해서 싸다고 말할 수 없는 대항력 인수형입니다.
이번 사건에서는 그 전제가 달라집니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 오동준 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이에 따라 실질취득은 현재 최저가인 170,800,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 250,000,000원의 68.3%입니다. 최신 거래도 238,000,000원으로 실질취득보다 높습니다. 가격만 보면 분명 여지가 있습니다.
다만 최근 가격 추세가 -2.0%인 점, 24세대 규모의 다세대주택이라는 점, 그리고 국세·지방세 관련 압류 3건이 존재하는 점은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 “확약 적용 시 가격 메리트가 있는 B등급 물건, 단 확약서와 세금 배당 확인이 선행조건”입니다.
