인천지방법원 2026타경502247. 부평동 베다니아트빌5차 4층 402호, 다세대주택입니다. 이 물건은 감정가 185,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 90,650,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 크게 할인된 것처럼 보이지만, 권리관계의 중심에는 보증금 196,000,000원의 대항력 임차인 김우정이 있습니다. 김우정의 전입일은 2020.10.05, 확정일자는 2020.08.04이며, 말소기준인 2025.05.19 부평구 압류보다 앞섭니다.
현재 회차 90,650,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,031,700원을 제외한 88,618,300원이 김우정에게 배당되고, 보증금 부족분 107,381,700원이 남습니다. 이 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라 낙찰가와 합친 실질취득은 198,031,700원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 커져 총부담은 보증금 196,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다. 집행비용 추정이 포함돼 계산상 총액은 보증금을 조금 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 132-18 베다니아트빌5차 4층 402호 · 장제로126번길 7-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제4층 제402호 63.83㎡ 전부 · 다세대주택 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 사용승인 2010.03.19. |
| 소유자 | 황인성 (2020.09.24. 매매 · 거래가액 196,000,000원, 2020.10.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 권리분석의 기준점은 2025.05.19 부평구 압류입니다. 그보다 뒤인 2026.03.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.03.26 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김우정의 주택임차권등기는 2022.11.18 접수됐고, 전입·점유개시는 2020.10.05로 더 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞선 인수 가능 권리입니다.
과거의 부일새마을금고 근저당권 104,000,000원은 2011.02.23 말소됐고, 고흥군수산업협동조합 근저당권 175,500,000원도 2016.06.24 말소됐습니다. 박옥엽의 전세금 135,000,000원 전세권 역시 2017.03.31 말소돼 현재 인수판단의 핵심은 김우정 임차권과 2025.05.19 이후 권리들입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우정 | 제4층 제402호 63.83㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.05 | 2020.08.04 | 196,000,000원 | 2022.11.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
② 가격 구조 — 감정가 49%라는 숫자의 착시
현재 최저가는 90,650,000원으로 감정가 185,000,000원의 49%입니다. 그러나 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 현재 회차에는 107,381,700원, 3회 유찰 시에는 134,087,191원, 4회 유찰 시에는 152,781,034원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 107,381,700원 | 198,031,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,454,999원 | 134,087,191원 | 197,542,190원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,418,499원 | 152,781,034원 | 197,199,533원 |
회차가 더 내려가도 실질취득은 약 197,000,000원대에 머뭅니다. 이는 보증금 196,000,000원에 집행비용 추정치가 더해지는 구조이기 때문입니다. 따라서 3회·4회 유찰로 최저가격이 63,454,999원, 44,418,499원까지 낮아져도 “낙찰가가 낮아졌으니 싸졌다”는 결론은 성립하지 않습니다. 현재 회차 기준 실질취득 198,031,700원은 감정가 185,000,000원의 107.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 임차인 김우정 보증금 | 196,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,031,700원과 김우정 배당 88,618,300원으로 매각대금 90,650,000원이 모두 소진됩니다. 김우정 보증금의 부족분은 107,381,700원으로 계산되며 매수인 인수위험으로 남습니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 인천1호선 부평시장역과 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일자는 2010.03.19.입니다. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 가장형 평지로 공동주택 등의 건부지로 이용중이며 동측으로 노폭 약 3m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역·제한. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역(2025.05.19)입니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 제시외 부분. 내부구조도에 제시외 다용도실(샤시조 약 8.7㎡)이 소재하는 것으로 판단돼 입찰 전 감정평가서 내부구조도와 현황을 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저 90,650,000원에 인수 107,381,700원을 합치면 실질취득은 198,031,700원입니다.
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서 제출 사실은 확인되지만, 대항력 포기까지 포함되는지 문언을 직접 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액을 0원으로 두지 않는 것이 안전합니다.
- 김우정 배당 결과 확인. 현재 가정에서는 196,000,000원 보증금 중 88,618,300원이 배당되고 107,381,700원이 미배당으로 남습니다.
- 회차 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 63,454,999원·44,418,499원으로 내려가지만 인수액은 134,087,191원·152,781,034원으로 증가합니다.
- 제시외 다용도실 확인. 샤시조 약 8.7㎡ 다용도실의 실제 현황을 감정평가서 내부구조도와 현장에서 확인하세요.
- 원본 권리서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당관계와 확약서의 문언을 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”가 이 물건의 가격은 아니다
이 사건의 핵심은 감정가 185,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 90,650,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 더 중요한 것은 보증금 196,000,000원의 김우정 임차권이 2025.05.19 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 현재 회차 예상배당을 적용하면 107,381,700원이 미배당으로 남아 매수인 인수위험이 되고, 최저가와 합친 실질취득은 198,031,700원입니다.
3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 반대로 커지므로 총부담은 보증금 196,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 중요한 변수지만, 확인되는 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없어 인수 0원으로 평가하지 않았습니다. 이 물건은 최저가 할인율보다 임차권의 최종 처리조건을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
