인천지방법원 2026타경502259. 인천 부평구 일신동 현대리더스 비동 303호, 공부상 공동주택인 다세대 물건입니다. 감정가는 197,000,000원, 현재 최저매각가는 96,530,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 이경호의 보증금이 195,000,000원이고, 전입일 2021.04.02가 말소기준권리인 고양시 압류 2021.10.15보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 실제로 현재 회차 배당계산상 이경호에게 94,392,460원이 배당되고 100,607,540원이 부족합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 이경호 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 일신동 127-24 현대리더스 비동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 공동주택 · 거실 및 주방/식당·침실3·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제3층 제303호 · 사용승인일 2017.08.28 |
| 소유자 | 한윤철 · 2021.04.20 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 96,530,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 계산상 말소기준권리는 2021.10.15 고양시 압류입니다. 이후 파주시·국민건강보험공단·영등포구·일산서구·금천구·동작구·부평구 등의 압류, 교보생명보험 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이경호는 2021.04.02 전입·점유, 2021.03.04 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.05.02 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 주택전부 | 195,000,000원 | 2021.04.02 | 2021.03.04 | 대항력 有 우선변제 확약 해소 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 이경호 본인이 임차권자로 확인됩니다. 현재 회차 배당 계산만 놓고 보면 보증금 195,000,000원 중 94,392,460원 배당, 100,607,540원 미배당으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 96,530,000원으로 감정가 197,000,000원의 49% 수준이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 확약으로 임차권 인수위험이 해소되는지가 가격판단의 전제이며, 그 다음에 현장 상태와 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,137,540원 |
| 1. 임차인 이경호 보증금 | 195,000,000원 | 94,392,460원 |
| 2. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 7,018,347원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 부족분은 100,607,540원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이경호 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 먼저
| 회차 | 최저가 | 배당표상 임차인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 96,530,000원 | 100,607,540원 | 확약 반영 0원 |
| 3회 유찰 시 | 67,571,000원 | 129,045,278원 | 확약 유지 시 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,299,700원 | 148,951,695원 | 확약 유지 시 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차는 낙찰가 96,530,000원에 배당표상 인수 100,607,540원이 붙는 구조이고, 추가 유찰 시에도 같은 원리가 이어집니다. 그러나 이 사건은 제출된 말소동의 확약서 때문에 해당 임차인에 한해 실질 인수를 0원으로 보정해야 합니다. 따라서 단순히 배당표상 인수액만 더해 투자성을 판단해서도, 반대로 확약 확인 없이 최저가만 보고 싸다고 판단해서도 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일신초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 섞인 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 3층 303호이며, 사용승인일은 2017.08.28입니다. 승강기·난방·급배수·화재탐지 및 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(헬기), 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 대지권 목적 토지 중 일부는 등기사항증명서상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘대’로 변경되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성을 좌우하는 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이경호 임차권 전부를 해소하는지 문언과 제출 상태를 확인하세요.
- 임차권 관계 확인. 실제 임차인은 이경호 1명이며 보증금 195,000,000원, 전입 2021.04.02, 확정일자 2021.03.04, 주택임차권등기 2023.05.02입니다.
- 당해세 확인. 압류가 다수이므로 세목과 금액을 확인해야 배당표의 정확성을 판단할 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 근거가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 폐문이므로 실제 내부 상태·수리비·점유상황을 별도로 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 대지권 목적 토지 일부의 공부상 지목과 현황이 다르므로 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 확약서가 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 197,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 96,530,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 본질은 할인율이 아니라 보증금 195,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차부터 배당표상 100,607,540원의 인수부담이 발생하고, 더 유찰될수록 그 금액은 커집니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 권리의 핵심은 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나는 것이 아니라 그 임차권이 확약서로 실제 해소되는지까지 확인하는 것입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 현재 회차의 실질취득은 96,530,000원이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 단정할 수 없으며, 국세·지방세 압류와 현장조사 한계를 함께 확인해야 합니다. 권리상 핵심은 확약 확인, 가격상 핵심은 시세 원본 대조입니다.
