인천지방법원 2026타경502280. 인천 미추홀구 숭의동 더존아파트 3층 304호, 전용 73.85㎡의 오피스텔입니다. 감정가 221,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 108,290,000원입니다. 권리관계의 핵심은 최저가 자체가 아니라 강지영의 290,000,000원 임차보증금입니다. 강지영은 2022.12.14 전입·점유, 2022.11.30 확정일자를 갖고 있고 말소기준인 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.

현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 108,290,000원 중 집행비용 2,316,060원을 제외한 105,973,940원이 강지영에게 배당되고, 보증금 부족분 184,026,060원이 남습니다. 이 상태라면 “최저가 1.08억”이 곧 취득원가가 아니고, 매수인 부담까지 합친 실질취득이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 강지영에 대해서는 그 인수분을 실질 0원으로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2018.03.13 설정된 인천원예농업협동조합 근저당권 144,000,000원은 2022.12.14 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류 529,300,000원입니다. 이후 미추홀구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 강지영은 말소기준 이전인 2022.12.14 전입·점유를 갖춰 대항력이 인정된 상태이고, 2025.01.07에는 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

강지영 외 방영순·양희정은 2026.03.27 전입으로 말소기준일 2023.12.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계 자체는 추가 확인이 필요하지만, 현재 확인된 전입일 기준으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 확약의 적용범위 밖에 별도의 대항력 인수 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 54%라는 숫자보다 ‘표본 시점’을 봐야 한다

더존아파트는 총 39세대, 사용승인일은 2018.03.02입니다. 제공된 거래 표본은 전용 70.3㎡, 2층에서 2023.03에 200,500,000원에 거래된 1건입니다. 평균·최고·최저 모두 200,500,000원으로 동일하며, 현재 최저가 108,290,000원은 이 값의 54.0%입니다.

확약을 반영한 현재 실질취득 108,290,000원은 이 거래가보다 92,210,000원 낮습니다. 숫자만 보면 가격 여유가 커 보이지만, 거래가 2023.03의 단 1건뿐이어서 2026년 가격수준을 충분히 대표한다고 보기에는 표본 신뢰도가 낮습니다. 전체 평균 대비 54.0%라는 수치만으로 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 단정하는 것은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)

배당 계산만 보면 강지영 보증금의 부족분은 184,026,060원으로 산출됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우라면 이 부족분이 매수인에게 이어져 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 본건은 강지영 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 취득가는 낙찰가로 내려간다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 강지영에게 미배당되는 보증금이 늘어, 매수인의 총 부담은 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 그 구조가 해소돼 있다는 점이 가장 큰 권리상 장점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물명에 ‘아파트’가 포함돼 있지만 실제 이용상태 기준으로 오피스텔로 봐야 합니다.
• 입지. 숭의로터리 남서측 인근으로 다세대주택·아파트단지·주상용부동산·업무시설이 혼재하고, 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 숭의역(수인분당)이 있어 대중교통 편의성은 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물이며 사용승인일은 2018.03.02입니다. 위생·급배수, 개별난방, 옥내소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 속하고 남서측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 1,487,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 39세대이고 확인된 실거래 표본이 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.5회여서 매수·매도 수요 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 핵심 전제는 강지영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 적용 대상·조건·말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차인 3명 점유관계 확인. 강지영 외 방영순·양희정의 현재 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요. 후순위 전입이라 보증금 승계는 없지만 명도 절차는 별도 문제입니다.
• 시세 표본 보강. 확인된 거래는 2023.03의 200,500,000원 1건뿐입니다. 2026년 매각 판단에 사용할 수 있는 현장 매물과 실제 거래 수준을 추가 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 이후 처리관계를 원문 기준으로 점검하세요.
• 관리비·세금·명도비용. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당변수를 모두 확정한 값이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “1.08억짜리 인수형”이 아니라, 확약 확인이 승부처

이 사건을 최저가 108,290,000원만 보고 보면 위험합니다. 강지영의 보증금은 290,000,000원이고 대항력·우선변제권을 갖고 있어, 원칙대로라면 현 회차에서 184,026,060원의 미배당 보증금이 남는 구조이기 때문입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 그래서 확약을 전제로 한 실질취득은 108,290,000원입니다.

가격은 제공된 2023.03 실거래 200,500,000원의 54.0%로 낮지만, 표본이 한 건이고 시점이 오래됐습니다. 게다가 현재까지 2회 유찰, 단지 경매 평균 2.5회 유찰이라는 점을 감안하면 “반값이니 싸다”라고 단정하기보다 확약의 법적 실행 가능성을 원문으로 확인하고, 최신 현장 시세를 다시 잡는 것이 핵심입니다. 권리의 최대 리스크는 확약으로 해소됐고, 남은 승부처는 확약 확인·점유 정리·현재 시세 검증입니다.