인천지방법원 2026타경502288. 인천 서구 당하동 라온하우스6차 비동 201호, 전용 31.26㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현 소유자는 이장군이고, 2022.08.24 매매로 거래가액 142,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2023.11.03 경기신용보증재단 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기 자체가 소멸한다고 해서 임차인의 보증금 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이동현은 2022.07.20 전입, 2022.06.14 확정일자로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 142,000,000원입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 현재 최저가를 낙찰가로 가정한 배당에서는 57,341,600원을 배당받고 84,658,400원이 남습니다. 원칙만 보면 이 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 2023.11.03 가압류

말소기준권리는 2023.11.03 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류 21,978,540원, 국민행복기금 가압류 13,243,905원, 이동현의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2024년 경기신용보증재단의 이전 강제경매개시결정은 2025.04.07 말소되었습니다.

다만 이동현의 경우 임차권등기일은 2024.08.19로 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 전입은 2022.07.20입니다. 즉 등기 순위만 보고 후순위라며 보증금을 무시하면 안 됩니다. 이 임차권은 대항력이 있는 임차권으로 취급해야 하고, 확약이 없다면 현재 회차에서 미배당액 84,658,400원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인되는 임차인 2명

* 이동현은 확약이 없다는 룰상 현재 회차 미배당액 84,658,400원이 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 을구 5-2는 5번 임차권의 점유개시일자를 2022.07.20으로 경정한 등기이며 별도의 신규 보증금이 기재된 권리는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 40.3%

라온하우스6차는 총 26세대, 사용승인일은 2012.03.26입니다. 최근 거래 중 대상 면적과 유사한 전용 30.29~33.69㎡ 거래는 95,000,000원~146,000,000원 범위입니다. 전체 8건 평균은 126,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 146,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 18.6% 상승으로 집계되어 하락장 신호도 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 40.3%입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸 보인다” 정도가 아니라, 실질취득 기준으로 비교해도 최근 거래가격보다 크게 낮은 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

배당표의 룰상 이동현 보증금 미배당액은 84,658,400원입니다. 3회 유찰 시 매각가 41,160,000원·룰상 인수 101,980,880원, 4회 유찰 시 매각가 28,812,000원·룰상 인수 114,106,616원으로 계산되어 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 증가합니다. 다만 제출된 말소동의 확약을 적용하면 이동현 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2012.03.26입니다.
• 입지. 인천백석초등학교 남서측 인근이며, 주변은 동유형 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 정비된 주택지대입니다. 감정평가상 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 완정역·독정역이 있어 전반적인 대중교통여건은 보통입니다.
• 도로·토지. 북동측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로와 접하며, 토지는 인근 대비 등고평탄한 자루형입니다. 공시지가는 1,293,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함되고, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
• 환금성. 총 26세대 규모이고 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 최근 거래가는 강하지만 대단지 아파트처럼 거래량이 두텁다고 볼 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약 원본. 이동현 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단하게 하는 핵심 근거입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조하세요.
• 이동현 배당·임차권. 보증금 142,000,000원, 전입 2022.07.20, 확정일자 2022.06.14, 배당요구 2024.08.19입니다. 확약이 없다면 부족분 인수 구조가 됩니다.
• 김기영 점유. 전입일 2025.11.10로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 계약관계를 확인하세요.
• 2회 유찰의 의미. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 소규모 도시형생활주택의 환금성과 최근 거래량을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.07입니다. 실제 매각 여부와 후속 절차는 법원 기록을 대조해야 합니다.
• 관리비·세금. 배당표는 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권에 따라 달라질 수 있으므로 관리비 체납과 조세채권을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 이 물건은 ‘58,800,000원짜리’가 맞는지 확인하는 경매

표면만 보면 보증금 142,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 위험한 물건입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 이동현의 미배당액이 84,658,400원이고, 추가 유찰 시에는 101,980,880원, 114,106,616원으로 늘어납니다. 그런데 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.

그 확약을 규칙대로 반영하면 이동현 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 최저가와 같은 58,800,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 146,000,000원 대비 40.3%이고, 최근 거래 추세도 18.6% 상승입니다. 가격만 보면 강한 할인 구간입니다. 다만 26세대 도시형생활주택이고 현재 사건 자체가 2회 유찰된 만큼 환금성은 대단지 주거상품보다 보수적으로 봐야 합니다.

결론은 권리의 존재보다 확약의 효력을 확인하는 데 있습니다. 확약이 이동현의 을구 5번 임차권을 예정대로 해소한다는 점을 원본에서 확인할 수 있다면 이 사건은 실질 인수 0원·최근 시세 대비 낮은 취득가라는 장점이 분명합니다. 반대로 확약의 적용이 흔들리면 보증금 부족분 인수라는 핵심 위험이 즉시 되살아납니다. 따라서 이 물건의 입찰 판단은 “싸냐”보다 먼저 “확약대로 정말 0원이냐”를 확인하는 순서가 맞습니다.