인천지방법원 2026타경502296. 검암동 시크릿가든5차 3층 301호, 52.39㎡ 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 164,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,360,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 우정은은 2022.06.07. 전입·점유했고 2022.05.17. 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2024.02.28. 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인이고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 78,513,520원이고 보증금 부족분은 83,486,480원입니다. 최저가 80,360,000원과 합치면 실질취득비용은 163,846,480원입니다. 즉 유찰로 최저가가 크게 떨어져도 임차보증금 미배당액이 반대로 늘어나는 구조라, 총 부담은 162,000,000원 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 531-5 시크릿가든5차 3층 301호 · 인천광역시 서구 검암로10번길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 52.39㎡ · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이장군 · 2022.07.06. 매매 · 거래가액 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.02.28. 경기신용보증재단 가압류 20,503,080원입니다. 이후 국민행복기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 여수수산업협동조합·국민은행·우리은행 근저당도 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 우정은 | 제3층 제301호 52.39㎡ 전부 | 162,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.05.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
2024.07.24. 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 접수돼 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기를 인수권리로 적시하면서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용도 함께 기재돼 있습니다. 다만 제공된 확약 내용에는 대항력 포기까지 명시돼 있지 않으므로, 본 분석에서는 확약만으로 인수액을 0원 처리하지 않고 배당표상 부족분 83,486,480원을 보수적으로 인수위험으로 유지합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
시크릿가든5차는 8세대 규모이고 2012.05.23. 사용승인됐습니다. 동일 면적 52.39㎡ 거래는 2022.04. 160,000,000원, 2022.07. 162,000,000원으로 확인되며 평균은 161,000,000원입니다. 최신 거래 역시 162,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 52.39㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2022.04 | 52.39㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 평균 | 52.39㎡ | 2건 | 161,000,000원 |
표면 최저가 80,360,000원은 최근 실거래 평균의 49.9%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 실제 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 현재 회차에서 최저가와 임차보증금 미배당 인수를 합친 실질취득비용은 163,846,480원으로, 평균 161,000,000원은 물론 최신 거래 162,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 판단은 금물입니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 80,360,000원 | 83,486,480원 | 163,846,480원 |
| 3회 유찰 시 | 56,252,000원 | 107,160,536원 | 163,412,536원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 123,732,375원 | 163,108,775원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 임차인 우정은 보증금 | 162,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 20,503,080원 | 0원 |
| 3. 국민행복기금 가압류 | 13,243,905원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,846,480원을 제외한 78,513,520원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 83,486,480원이 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천은지초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 인천지하철2호선 검암역·검바위역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 3층 301호이며 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 새시 창호입니다. 전기·위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지의 다세대주택 부지이고 서측 검암로를 통해 인근 지역과 연결됩니다. 토지면적은 236.0㎡, 공시지가는 1,566,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암2지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 시크릿가든5차는 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 거래 표본이 많은 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총액 계산. 현재 최저가 80,360,000원에 임차보증금 부족분 83,486,480원을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서에 실제 대항력 포기와 임차권등기 말소가 어떤 조건으로 규정돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 우정은의 보증금 162,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
- 전기공급 상태 확인. 현관에 ‘전기공급 제한(전류제한) 알림’ 안내문이 있으므로 현장 상태와 정상 공급에 필요한 조치를 재확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 확인 거래는 2022.04. 160,000,000원과 2022.07. 162,000,000원 2건입니다. 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “1.62억 보증금에 묶인 경매”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 164,000,000원에서 최저가가 80,360,000원까지 떨어져 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 임차인 우정은은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 162,000,000원입니다. 현재 회차 배당표대로라면 83,486,480원을 매수인이 인수해 실질취득비용은 163,846,480원이 됩니다.
3회·4회까지 더 유찰돼도 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 계속 162,000,000원대에 머뭅니다. 반면 확인된 동일 면적 실거래 평균은 161,000,000원, 최신 거래는 162,000,000원입니다. 여기에 8세대 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 물건입니다. 승부처는 추가 유찰이 아니라 주택도시보증공사의 확약서가 실제로 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 확실히 보장하는지를 원문에서 확인하는 데 있습니다.
