인천지방법원 2026타경502317. 부평동 뉴성진하이츠 4층 401호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기상 현재 소유자는 손재현이고 2022.01.14 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 175,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.01.11 접수된 부평구 압류입니다. 등기부에 남아 있는 핵심 임차권은 이한솔의 주택임차권으로, 전입·점유개시가 2021.12.30이고 확정일자는 2021.11.11이라 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다는 전제라면 단순한 “후순위 임차권등기라 소멸한다”는 식으로 보면 안 됩니다. 이한솔은 이미 말소기준 전에 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있고, 배당요구와 우선변제권도 확인됩니다. 현재 최저가 95,900,000원으로 배당을 돌리면 집행비용 2,126,200원을 제외한 93,773,800원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 170,000,000원 중 76,226,200원이 남습니다. 다만 이 임차권등기에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 미배당액을 본 사건의 실질 인수액으로 잡지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502317 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 373-19 뉴성진하이츠 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로 31-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 건물 내 4층 401호 · 사용승인일 2012.08.22 |
| 소유자 | 손재현 (2022.01.14 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 임차인과 2023년 말소기준
2012년 설정된 갈현동새마을금고 근저당권과 윤정미 전세권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.01.11 부평구 압류입니다. 이한솔은 그보다 앞선 2021.12.30에 전입·점유를 시작했고 2021.11.11 확정일자까지 갖춘 뒤 2024.01.30 임차권등기를 마쳤습니다. 반면 김나연의 전입일은 2025.04.11로 말소기준보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이한솔 401호 41.04㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.30 2021.11.11 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
| 김나연 | 2025.04.11 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 95,900,000원으로 감정가 137,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 최저가가 내려왔지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 등기부에는 이 물건 자체의 과거 거래가액으로 2021년 170,000,000원, 2022년 175,000,000원이 확인되지만, 이는 현재 시세를 대신할 최근 거래 비교값이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 1. 임차인 이한솔 보증금 | 170,000,000원 | 93,773,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당 모형상 이한솔의 미배당 보증금은 76,226,200원으로 계산되어 원칙적으로 매수인 인수액이 될 수 있습니다. 그러나 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 본 리포트에서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 모형에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 공부상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부평동초등학교 남동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천 도시철도 1호선 부평시장역이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상 7층 건물의 4층 401호이며, 사용승인일은 2012.08.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 자료입니다. 을구 순위 5번 이한솔 주택임차권등기에 대한 확약 내용을 입찰 전 원문과 대조해야 합니다.
- 배당 모형과 실질 인수를 구분. 현재 회차의 배당상 미배당 보증금은 76,226,200원이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
- 김나연 별도 확인. 전입일이 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 확인이 필요합니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가 95,900,000원은 감정가의 70%지만, 최근 시세 대비 가격 우위가 확인된 것은 아닙니다.
- 용도 확인. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 물건이므로 현황과 공부를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘최저가’가 아니라 ‘확약의 효력’
표면만 보면 대항력 있는 임차인 보증금 170,000,000원이 감정가와 최저가를 모두 웃돌아 인수형 경매의 전형적인 위험 구조입니다. 실제 배당 모형에서도 현재 회차에 76,226,200원의 미배당 보증금이 발생합니다. 하지만 이 사건에는 이한솔 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 현재 회차에서 실질취득 기준액은 최저가와 같은 95,900,000원입니다. 다만 감정가 대비 70%라는 수치만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건은 “확약이 확인되면 권리위험은 크게 낮아지지만, 가격 메리트는 별도 검증해야 하는 물건”으로 정리하는 것이 가장 일관된 결론입니다.
