93,100,000원
인천지방법원 2026타경502324. 인천 미추홀구 주안동 라온팰리스 2층 201호, 전용 67.09㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 김지수입니다. 김지수는 2022.03.28 전입·점유했고 확정일자는 2022.03.18이며, 임차보증금은 230,000,000원입니다. 반면 말소기준인 배제열 근저당권은 2023.08.14 설정됐습니다. 따라서 김지수는 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 93,100,000원을 기준으로 집행비용 2,075,800원을 먼저 반영하면 김지수에게 예상되는 배당은 91,024,200원입니다. 보증금 230,000,000원에서 이를 빼면 138,975,800원이 미배당으로 남습니다. 즉 낙찰가 93,100,000원에 이 금액을 더한 현재 회차 실질취득은 232,075,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 김지수의 미배당 인수액이 늘어나므로, 실질취득 총액은 계속 230,000,000원대에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 733-17 2층201호 · 인천광역시 미추홀구 한나루로478번길 55-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 67.09㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 2016.01.12 |
| 소유자 | 강정범 · 2022.04.26 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.08.14 설정된 배제열 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 2023.08.22 배제열 근저당권 39,000,000원, 2024.07.09 압류, 2025.09.16 주식회사 디케이마린 가압류 7,485,115원, 2026.03.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김지수의 전입·점유는 2022.03.28로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 2022.03.28 | 2022.03.18 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 이주연 | 2025.03.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 임차인은 없습니다. 이주연은 2025.03.26 전입으로 말소기준 2023.08.14보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
② 시세 비교 — 최저가 47.7%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
라온팰리스(733-17)는 8세대 규모이며, 비교 가능한 거래는 4건입니다. 전체 평균은 198,250,000원이지만 가격 판단에는 보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.03의 195,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 195,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -2.2%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 70.04㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 67.09㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 67.09㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2021.06 | 70.04㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 198,250,000원 |
최저가 93,100,000원 자체는 최근 12개월 평균 195,000,000원의 47.7%입니다. 그러나 대항력 임차보증금의 미배당 인수를 더한 현재 회차 실질취득은 232,075,800원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 195,000,000원보다 37,075,800원 높습니다. 실질취득 기준으로는 최근 시세의 약 119.0%이므로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 230,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 배제열 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 배제열 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 7,485,115원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김지수 보증금 230,000,000원 중 예상배당 91,024,200원을 제외한 138,975,800원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 93,100,000원 | 138,975,800원 | 232,075,800원 |
| 3회 유찰 시 | 65,169,999원 | 166,403,061원 | 231,573,060원 |
| 4회 유찰 시 | 45,618,999원 | 185,602,143원 | 231,221,142원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중인 5층 건물 내 2층 201호입니다. 사용승인일자는 2016.01.12입니다.
- 입지. 인천남부초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 북동측 약 5m 내외의 포장도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 라온팰리스(733-17)는 8세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 거래 추세는 -2.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 93,100,000원이 아니라 인수 가능액을 합친 실질취득 232,075,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김지수 임차권 확인. 전입 2022.03.28·확정일자 2022.03.18·보증금 230,000,000원·배당요구 사실과 실제 배당액을 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 실제 효력이 임차권등기 말소에 그치는지 대항력 포기까지 포함하는지 문언 확인이 핵심입니다.
- 이주연 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 195,000,000원이고 최근 구간은 -2.2%이므로 과거 전체 평균 198,250,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”가 실제 매입가가 아니다
이 물건은 감정가 190,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 내려왔습니다. 표면 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 김지수의 대항력 임차보증금 230,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 배당 예상대로라면 매수인 인수 가능액은 138,975,800원이고, 실질취득은 232,075,800원입니다.
이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 195,000,000원을 웃돌며, 시장 흐름도 -2.2%의 하락 추세입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득은 계속 230,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가와 별개로 임차보증금이 실질취득가를 붙잡는 물건”입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 중요하지만, 대항력 포기까지 확인되지 않는 한 인수 위험을 제거한 것으로 평가하지 않는 것이 맞습니다.
