인천지방법원 2026타경502330. 작전동 코쿠닝78 14층 1405호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 소유자 박연숙은 2020년 9월 20일 매매를 원인으로 거래가액 279,000,000원에 취득했고, 현재 권리분석의 기준점은 2021년 3월 12일 남인천세무서장 관련 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이승섭은 2020년 9월 16일 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 8월 31일이며 보증금은 279,000,000원입니다. 2022년 10월 14일 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에는 그 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 634-9 코쿠닝78 14층 1405호 · 효서로370번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제14층 제1405호 · 임차권 범위 84.56㎡ 전부 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.09.20. 매매 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 129,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.03.12 국세 압류
2019년 설정됐던 새마을금고 공동담보 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2021.03.12. 갑구 3번 국세 압류이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이승섭의 전입·점유는 이 기준일보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 확약서 적용 범위를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승섭 제14층 제1405호 84.56㎡ 전부 | 2020.09.16 / 2020.08.31 | 279,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김민준 | 2025.05.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 129,850,000원으로 감정가 265,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건은 실거래 가격을 근거로 한 비교 없이 감정가 대비 할인율만 존재하므로, 49%라는 숫자 자체를 시세 대비 저가의 근거로 사용할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 임대상태와 실제 매매 유동성에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,617,900원 |
| 1. 임차인 이승섭 보증금 | 279,000,000원 | 127,232,100원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산식상 이승섭 보증금의 미배당액은 151,767,900원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 인정되면 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 그 경우 이승섭의 룰상 미배당액도 달라질 수 있으나, 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 반영되는 전제에서는 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작동초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 14층 1405호이며 사용승인일자는 2018.05.01입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 적용 대상이 이승섭 임차권임을 매각물건명세서와 제출서류에서 대조해야 합니다.
- 조세채권 성격 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 김민준 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 회차는 이미 2회 유찰된 상태이므로 권리 외에 수요·환금성·호실 상태가 가격에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 조세채권 관련 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘확약서 효력’과 ‘가격 검증’
겉으로 보면 보증금 279,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 위험한 구조입니다. 현재 회차 배당에서도 151,767,900원이 미배당되어 원칙적으로는 매수인 승계가 발생합니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문에 이승섭 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 최저가 129,850,000원, 감정가의 49%만 보고 가격 메리트가 있다고 결론내리면 안 됩니다. 이미 2회 유찰된 오피스텔이고, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 주된 인수는 확약서로 해소되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 확약서의 적용범위와 조세채권, 현장 점유를 원본에서 확인한 뒤 실제 거래가격과 비교해 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
