인천지방법원 2026타경502336. 미추홀구 도화동 로얄하우스 4층 403호, 전용 50.27㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가 126,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 160,000,000원입니다. 추혜진의 전입일은 2022.02.03, 확정일자는 2022.01.18이고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.02.02입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차 61,740,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,511,320원을 제외한 60,228,680원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 99,771,320원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 약 1.6억원 수준이 되어, 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 커지는 구조입니다. 즉 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 438-4 로얄하우스 4층 403호 · 경인남길 374 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.27㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 4층 |
| 소유자 | 이영도 · 2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 규모 | 로얄하우스 12세대 · 2012.01.05 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2023.02.02 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 5번 주택임차권입니다. 추혜진의 주민등록·점유개시일은 2022.02.03으로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2022.01.18입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 · 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추혜진 | 4층 403호 50.27㎡ 전부 160,000,000원 | 전입 2022.02.03 확정 2022.01.18 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2024.04.22 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 가압류와 강제경매는 임차인과 별개의 채권관계이며, 추혜진 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 47.9%, 실질취득은 약 1.6억
로얄하우스의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 144,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.05 전용 50.05㎡ 3층 129,000,000원이고 최근 12개월 평균도 129,000,000원입니다. 과거 2022.01 거래 160,000,000원과 비교하면 최근 흐름은 -19.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 50.05㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2022.01 | 50.27㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 144,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 129,000,000원 |
현재 최저가 61,740,000원은 최근 시세의 47.9%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 보증금 인수를 제외한 표면가격입니다. 실제 경제적 부담은 보증금 160,000,000원 수준으로 수렴하므로 최신 거래 129,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 가격 추세가 -19.4%인 만큼, 과거 160,000,000원 거래나 전체 평균 144,500,000원을 근거로 가격 메리트를 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 임차인 추혜진 보증금 | 160,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 후 임차보증금 부족분은 99,771,320원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 예상 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 61,740,000원 | 99,771,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,218,000원 | 117,959,924원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,252,599원 | 130,691,948원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 61,740,000원 → 43,218,000원 → 30,252,599원으로 낮아지지만, 인수 예상액은 반대로 99,771,320원 → 117,959,924원 → 130,691,948원으로 커집니다. 이것이 대항력 임차보증금이 실질취득가를 약 1.6억원에 고정시키는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중인 집합건물입니다. 철근콘크리트구조 5층건 중 4층 403호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화I.C 남서측 인근이며, 주변은 중·소 규모 공동주택이 위치한 일반주택가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등의 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로·토지. 북서측 포장도로에 접하고, 토지는 2필 1단의 세장형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,374,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 상·하수도 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 12세대 다세대주택이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 2024.05의 129,000,000원이며 과거 160,000,000원 대비 최근 흐름이 -19.4%여서 가격 회복을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 61,740,000원만 보고 시세 대비 47.9% 할인으로 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 미배당액을 반드시 합산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 추혜진의 전입 2022.02.03, 확정 2022.01.18, 보증금 160,000,000원과 배당요구 여부를 등기부·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 확약서 문구 확인. 제출된 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 추가 유찰도 해결책이 아님. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 예상 인수액이 각각 117,959,924원, 130,691,948원으로 늘어납니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 129,000,000원이며 최근 흐름은 -19.4%입니다. 과거 160,000,000원 거래를 현재 시세로 사용하지 마세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 집행비용과 기재 채권을 기준으로 한 계산이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 미배당액이 변할 수 있습니다.
맺으며 — “6,174만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 표면가격은 61,740,000원입니다. 하지만 대항력 있는 추혜진의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 뒤에도 99,771,320원이 남습니다. 추가 유찰이 이어져도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조이므로 실질취득은 약 1.6억원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 129,000,000원이며 가격 추세는 -19.4%입니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점은 확인할 요소지만, 현재 기재만으로 대항력 포기까지 확대 해석해 인수액을 0원으로 만들 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가가 가격 메리트로 이어지지 않는 대항력 인수형으로 보는 것이 맞습니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 최근 시세보다 높고 시장 흐름도 하락 중 — 이 세 가지가 결론입니다.
