한 줄 평 전세보증금 310,000,000원의 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 보는 구조입니다. 확약 밖 권리와 세금·절차 확인은 별도로 필요하며, 신건 가격 1.90억의 적정성 검토가 핵심입니다.
*룰상 금액 병기: 임차보증금 310,000,000원은 확약 적용 시 실질 인수 0원으로 처리.
*룰상 금액 병기: 임차보증금 310,000,000원은 확약 적용 시 실질 인수 0원으로 처리.
감정가 / 최저가
190,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
190,000,000원
확약 적용 인수 0원
인수
0원*
김진아 임차권 확약
핵심지표
B등급
가격·환금성 확인
인천지방법원 2026타경502356. 계양구 계산동 더뷰스퀘어 101동 604호 오피스텔입니다. 권리 구조의 핵심은 을구 2번 주택임차권입니다. 김진아 씨의 임차보증금은 310,000,000원으로 등기되어 있고 전입·확정일자도 확인됩니다. 원칙적으로는 말소기준권리 전 대항력 있는 임차인의 인수 가능성이 문제되지만, 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 주된 임차권 인수위험을 해소하는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 957-1 더뷰스퀘어 제101동 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 62.67㎡ · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 박인수 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 해소
말소기준권리는 2022.06.28 을구 1번 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제의 임차권은 을구 2번으로, 보증금 310,000,000원·전입 2022.03.21·확정일자 2022.02.14로 확인되어 일반 분석에서는 대항력 있는 임차인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 반영합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김진아 | 310,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 실질 0원* |
*확약 적용 대상 임차권만 해당. 다른 세금·절차상 부담 여부는 별도 확인 필요.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 김진아 보증금 | 310,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 근저당권 · 김재준 | 182,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 1.90억)
회차별 미배당 변화
유찰 시 임차권 관련 미배당액은 확약 적용 전 구조상 증가하지만, 확약 대상 인수는 별도 검토.
✅ 확약 반영 핵심 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 김진아 임차권은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 다만 확약은 해당 임차권에 한정되므로 다른 부담 요소는 별도로 확인해야 합니다.
⚠️ 가격·환금성 관점 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 신건 최저가가 감정가와 같은 190,000,000원이며, 오피스텔 특성상 실수요·임대수요·전세시장 구조를 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경인교대입구역 북동측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 인천1호선 경인교대입구역 접근성이 확인됩니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역 등 토지이용계획 조건이 확인됩니다.
- 환금성. 역세권 오피스텔이나 전세보증금 3.10억 임차권등기 이력은 매수 전 반드시 확인할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권 말소동의 확약서 원본 및 효력 범위를 반드시 확인하세요.
- 인수 계산. 이번 사건의 주된 임차권은 확약 적용으로 실질 0원 처리하되, 확약 밖 부담은 별도 검토해야 합니다.
- 가격 검토. 감정가 1.90억 신건 기준으로 오피스텔 실수요·임대수익성을 따져야 합니다.
- 세금 확인. 압류·당해세 관련 사항은 배당표와 별도로 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 리스크를 줄이지만 가격을 보장하지 않는다”
이 물건의 핵심은 3.10억 임차보증금 자체가 아니라 확약 존재 여부입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 매수인 인수 위험이 컸지만, 이번 사건은 말소동의 확약으로 주된 인수금액을 0원으로 보는 방향입니다. 다만 권리가 정리된 것과 좋은 가격은 별개의 문제입니다. 신건 1.90억에서 오피스텔의 환금성과 시장성을 검토한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
