인천지방법원 2026타경502363. 인천 미추홀구 주안동 어반스뷰6차 14층 1404호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박종란은 2020.07.30 매매를 원인으로 거래가액 212,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기는 2020.08.14 접수됐습니다. 이 사건의 데이터상 말소기준은 2026.03.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 을구 1번 최준호의 주택임차권등기는 2024.05.02 접수돼 말소기준보다 앞섭니다.
통상 구조만 보면 최준호의 임차권은 매수인 인수 대상이 될 수 있고, 최저가 104,860,000원 기준 배당계산에서도 보증금 212,000,000원 중 109,408,040원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 을구 1번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 리포트의 정확도 룰에 따라 최준호 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 최준호 임차권에만 적용되며, 다른 점유자까지 지워주는 것으로 확대해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23 어반스뷰6차 14층 1404호 · 석바위로 103 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 14층 건물 내 제14층 제1404호 |
| 임차권 범위 | 제14층 제1404호 61.31㎡ 전부 |
| 소유자 | 박종란 · 2020.07.30 매매 · 거래가액 212,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 남는 쟁점은 두 점유자
실제 임차인은 3명으로 분석됩니다. 임차인 자료에서 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 최준호·김용성·LE THI THUY를 각각 별도 임차관계로 다뤄야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최준호 | 2021.05.04 | 212,000,000원 | 2021.04.19 | 有 | 有 | 없음 |
| 김용성 | 2025.11.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LE THI THUY | 2025.11.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 해석 — 감정가 49%가 곧 실질취득가 49%는 아니다
현재 최저매각가는 104,860,000원으로 감정가 214,000,000원의 49%입니다. 표면 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건의 실제 판단 기준은 최저가 하나가 아니라 최저가 + 확약 밖 임차인 인수 위험입니다. 최준호의 109,408,040원 부족분은 확약 때문에 실질 인수에서 제외되지만, 김용성·LE THI THUY의 보증금이 확인되지 않아 현재 단계에서 실질취득액을 104,860,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,268,040원 |
| 1. 임차인 최준호 보증금 (우선변제) | 212,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 최준호 보증금 부족분은 109,408,040원입니다. * 이 금액은 일반적인 선순위 임차권 계산상 매수인 인수액으로 제시된 수치이나, 본 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되므로 정확도 룰상 최준호 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김용성·LE THI THUY의 별도 임차관계에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제14층 제1404호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남서측 인근으로, 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 시민공원역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선, 남동측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
- 토지. 2필지 일단지의 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 500.4㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최준호 확약서 원문 확인. 을구 1번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 김용성 보증금 확인. 2025.11.20 전입이 말소기준 2026.03.26보다 앞서므로 보증금·점유관계·확정일자 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- LE THI THUY 보증금 확인. 2025.11.10 전입 역시 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 위험을 0원으로 둘 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 유찰가 착시 경계. 2회 유찰돼 감정가 49%까지 내려왔지만 실질취득은 최저가에 확약 밖 인수액이 더해질 수 있으므로 최저가만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 내용을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 미상임차인 2명이 더 중요하다”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 가장 큰 권리인 최준호의 212,000,000원 주택임차권은 현재 회차 배당계산상 109,408,040원이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 봅니다. 둘째, 그 확약 밖에 김용성·LE THI THUY가 남아 있습니다. 두 사람 모두 전입일은 2026.03.26 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 이 물건의 실질취득은 단순히 최저가 104,860,000원이 아니라 104,860,000원 + 미상 인수로 보는 것이 맞습니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 확약 밖 임차인들의 보증금이 확인되기 전에는 ‘시세보다 싸다’거나 ‘낙찰가가 낮아질수록 유리하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 주된 임차권은 확약으로 정리됐지만, 남은 두 임차관계가 이 사건의 최종 승부처입니다.
