인천지방법원 2026타경502377. 인천 서구 청라동 청라디오스텔 10층 1002호 오피스텔입니다. 감정가는 83,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,670,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반 이하 가격이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
임차인 정시온은 2022.03.25 주민등록, 2022.03.26 점유개시, 2022.03.03 확정일자를 갖추고 있고 2024.06.20 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 2025.10.20 서구(인천광역시)의 압류입니다. 따라서 임차인의 권리가 말소기준보다 앞서며, 예상배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제10층 제1002호 · 19.57㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물 중 10층 · 사용승인일자 2018.10.22 |
| 소유자 | 김성겸 (2022.05.25 매매 · 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기상 2018.11.13 설정된 신한은행 근저당권 86,160,000원은 2019.08.23 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2025.10.20 갑구 6번 압류입니다. 문제는 정시온의 주택임차권등기가 2024.06.20으로 그보다 앞선다는 점입니다. 매각물건명세서에도 인수권리로 기재돼 있고, 예상배당표는 현재 최저가 기준 미배당 보증금 60,462,060원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정시온 | 제10층 제1002호 19.57㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 | 2022.03.03 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
정시온은 실제 임차인 1명이며 보증금은 100,000,000원입니다. 배당요구가 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차에서는 매각대금 자체가 보증금보다 작습니다. 집행비용 1,132,060원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 39,537,940원이 배당되는 구조여서, 보증금 부족분 60,462,060원이 남습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 1억원
현재 최저매각가는 40,670,000원이지만 이것이 실제 취득부담의 끝이 아닙니다. 예상 인수액 60,462,060원을 더하면 실질취득은 101,132,060원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 40,670,000원 | 60,462,060원 | 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 커지는 구조 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 28,469,000원 | 72,443,442원 | 최저가가 더 내려가도 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 19,928,300원 | 80,830,409원 | 저가 낙찰만으로 총부담이 크게 낮아지지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 1. 임차인 정시온 보증금 | 100,000,000원 | 39,537,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 정시온의 보증금 중 39,537,940원이 예상배당되고, 부족분 60,462,060원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재된 물건이며, 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물 중 10층 1002호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천초은고등학교 북측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남측·서측·북측 도로를 이용하며, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 대 1,968.0㎡, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 3,740,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차는 40,670,000원 낙찰가와 60,462,060원 예상 인수를 함께 봐야 합니다.
- 정시온 대항력 재확인. 주민등록 2022.03.25, 점유개시 2022.03.26, 확정일자 2022.03.03, 임차권등기 2024.06.20의 연속성을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기까지 포함하는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 예상배당은 임차인 39,537,940원, 미배당 인수 60,462,060원입니다. 실제 배당순위와 비용에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.
- 실거래 별도 확인. 시장 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 실제 시세 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “4,067만원 낙찰”이 아니라 “1억원대 실질취득”
이 물건의 최저매각가는 감정가 83,000,000원의 49%인 40,670,000원까지 내려왔습니다. 그러나 정시온의 100,000,000원 보증금이 말소기준보다 앞서고, 현재 예상배당 후 60,462,060원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 101,132,060원입니다.
3회·4회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 예상 인수액은 각각 72,443,442원, 80,830,409원으로 증가합니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수가 늘었다는 사실 자체가 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 현재 제시된 문구만으로 임차인의 대항력 포기까지 확인할 수 없어 인수액을 0원 처리할 근거가 부족합니다. 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수까지 합친 실질취득을 기준으로 봐야 하는 사건입니다.
