한 줄 평 청라 오피스텔 자체의 권리 구조보다 임차권등기 1.3억의 인수 가능성이 핵심입니다. 현재 최저가 9,310만원 기준 배당 부족액은 38,975,800원으로 계산되며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
감정가
133,000,000원
오피스텔
최저가
93,100,000원
1회 유찰
실질취득 기준
132,075,800원
낙찰가+인수 추정
매수인 인수
38,975,800원
확약 적용 여부 확인
인천지방법원 2026타경502382. 인천 서구 청라동 인천청라골드클래스1차오피스텔 5층 519호입니다. 감정가는 1.33억원, 현재 최저매각가는 9,310만원으로 1회 유찰 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 가격 할인보다 대항력 있는 임차권등기입니다.
등기상 을구 1번 주택임차권은 임차인 이우리의 보증금 130,000,000원으로 확인됩니다. 전입일 2022.09.02, 확정일자 2022.08.03으로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 최저가 기준 배당 후 부족분이 발생하면 매수인 부담 가능성이 생기는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 5층519호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 심영희 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 갑구 3번 가압류(2023.07.31)로 계산되며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 말소기준 이전 임차권으로 대항력과 우선변제권을 가진 상태입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이우리 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 배당 부족분 가능 |
⚠️ 임차권 인수 주의 최저가 93,100,000원 낙찰 가정 시 임차보증금 130,000,000원 중 배당 91,024,200원을 제외한 38,975,800원이 매수인 인수 가능 금액으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 적용 여부는 원본 확인이 필요합니다.
② 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 임차인 이우리 보증금 | 130,000,000원 | 91,024,200원 |
| 인천신용보증재단 가압류 | 78,903,404원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 경매개시 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분 (최저가 93,100,000원)
감정가 vs 실질취득
대항력 임차권 부족분 반영 시 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
③ 입찰 판단
⛔ 가격만 보고 접근 금지 최저가 9,310만원은 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차권 부족분을 고려하면 실질취득 부담은 약 1.32억원 수준입니다. 단순 최저가 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
✅ 권리 관점 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 시 주된 임차권 인수 위험이 해소될 가능성이 있습니다. 다만 확약 적용 범위와 임차권 말소 여부를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 청라3동 행정복지센터 남동측 인근, 주상복합오피스텔·아파트·학교·공원·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 2021.02.25 사용승인된 철근콘크리트구조 23층 건물 내 5층 오피스텔입니다.
- 토지. 중심상업지역, 경제자유구역, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이우리 임차권등기와 주택도시보증공사 확약서 원본을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가보다 임차권 부족분을 포함한 총 취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 조강민·이승민·조예원은 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”
이 물건은 오피스텔 가격 자체보다 임차권 구조가 승부처입니다. 최저가는 9,310만원까지 내려왔지만 대항력 있는 임차보증금 부족분을 반영하면 실질취득 부담이 달라집니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 적용 여부가 확인되는 경우와 그렇지 않은 경우의 결과 차이가 크므로, 확약 확인 전 단순 저가 낙찰로 접근하면 안 되는 사건입니다.
