인천지방법원 2026타경502396. 인천 미추홀구 숭의동, 통칭 ‘다우림’으로 불리는 건물의 8층 804호 오피스텔입니다. 감정가는 168,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 82,320,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 낮아졌지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 고준원은 2020년 10월 22일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023년 2월 6일 국 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 2020년 9월 28일이고 배당요구도 이뤄졌습니다.
현재 회차 82,320,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,881,760원을 제외한 80,438,240원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 83,561,760원이 남습니다. 이 금액을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득은 82,320,000원 + 83,561,760원 = 165,881,760원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커져 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-30 8층 804호 · 경인로41번길 18-11 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 68.3㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 8층 804호 |
| 소유자 | 임형순 (2020.10.22. 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2023.02.06. 국 압류입니다. 그러나 실제 임차인 고준원의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.10.22.로 그보다 빠릅니다. 임차보증금은 164,000,000원, 확정일자는 2020.09.28.이며 우선변제권도 있습니다. 임차권등기는 2024.09.10. 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고준원 | 제8층 제804호 68.3㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 164,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2020.10.22. | 우선변제 있음 확정 2020.09.28. · 배당요구 | 미배당 인수 현재 회차 83,561,760원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 55.8%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
다우림(146-30)은 26세대, 2016년 7월 25일 준공입니다. 전체 12건 실거래 평균은 151,574,166원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 147,648,333원, 최신 거래는 2026년 6월 165,000,000원이며 최근 구간은 과거보다 -5.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.61㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 68.3㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 68.3㎡ | 6 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 68.3㎡ | 6 | 124,000,000원 |
| 2026.05 | 70.61㎡ | 10 | 137,890,000원 |
| 2026.05 | 70.61㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 68.3㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 68.3㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.03 | 68.3㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.01 | 70.61㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 68.3㎡ | 12 | 129,000,000원 |
| 2023.12 | 69.76㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 147,648,333원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 55.8%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 빼고 계산한 값이라 이 사건의 매수 판단 기준으로 쓰기 어렵습니다. 현재 회차 실질취득액 165,881,760원은 최근 12개월 평균보다 약 12.3% 높고, 최신 거래 165,000,000원보다도 약 0.5% 높습니다. 시장 추세까지 -5.0%이므로 현재 구조를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 임차인 고준원 보증금 | 164,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정상 임차인 보증금 중 83,561,760원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근이며 동류형 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 오피스텔 및 연립주택 부지로 이용 중이고 남동측·남서측·북동측 공도에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 26세대 오피스텔이고 최근 거래가격은 124,000,000원부터 185,000,000원까지 편차가 크며 최근 구간 추세는 -5.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 82,320,000원이 아니라 현재 회차 기준 165,881,760원을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 고준원의 보증금 164,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액은 83,561,760원입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만 제공 내용에는 대항력 포기까지 명시돼 있지 않습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 방향 확인. 최근 12개월 평균은 147,648,333원이고 최신 거래는 165,000,000원, 최근 대 과거 추세는 -5.0%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “1.66억 실질취득”이 본질
이 물건은 감정가 168,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 82,320,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 고준원의 보증금이 164,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 83,561,760원입니다. 그래서 실제 부담은 165,881,760원으로 올라갑니다. 최근 12개월 평균 147,648,333원보다 높고 최신 거래 165,000,000원도 소폭 웃도는 데다 최근 가격 추세도 -5.0%입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 따라서 현 단계 결론은 “최저가는 낮지만 인수까지 합치면 시세 수준 이상”입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차권과 확약서가 실제로 어느 범위까지 해소되는지입니다.
