전주지방법원 2024타경6682. 전주시 완산구 중화산동2가에 소재한 근린생활시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정가는 761,000,000원이며, 4회 유찰 상태에서도 현재 최저매각가는 같은 금액으로 제시되어 있습니다. 다음 매각기일은 2026년 11월 16일입니다. 단순히 유찰 횟수만 보고 가격이 충분히 내려왔다고 판단하기는 어렵습니다.
이 사건은 일반적인 아파트 경매와 성격이 전혀 다릅니다. 등기부에는 공유지분에 설정된 근저당권과 가압류가 복잡하게 얽혀 있고, 매각물건명세서에는 일부 지분매각과 대지권 미정리가 명시되어 있습니다. 게다가 감정평가 당시 일부 건물 내부가 훼손되어 있었고 바닥에 물이 고여 있는 상태까지 관찰됐습니다. 권리관계·건물의 이용 가능성·수리비·토지 사용권을 함께 검토해야 하는 고위험 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6682 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 660-9 |
| 등기상 소재 | 전주시 완산구 중화산동2가 660-8, 660-9 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 한두평4길 8-5 |
| 물건 용도 | 근린시설 + 토지 · 일부 근린생활시설 및 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 4층 건물 |
| 소유자 | 오필훈(지분 2분의 1), 이종길(지분 2분의 1) |
| 토지 면적 | 202.4㎡ |
| 감정가 | 761,000,000원 |
| 최저매각가 | 761,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권 청구액 | 423,185,886원 |
| 경매개시 채권자 | 흥덕농업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 목록2 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 선행관계 확인
제시된 말소기준권리는 2024년 10월 15일 전북신용보증재단의 가압류입니다. 이종길 지분에 설정된 청구금액 28,656,005원의 가압류로, 이후 등기된 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 과거에 설정된 근저당권들의 등기 이력도 단순하지 않습니다. 1998년 농업협동조합중앙회 근저당권, 2007년 흥덕농업협동조합 근저당권, 2020년 흥덕농업협동조합 근저당권이 존재했으며, 주요 설정등기는 말소 처리된 것으로 분류되어 있습니다. 반면 후속 변경등기에는 채권최고액 520,000,000원 및 채무자 변경 등의 기록이 남아 있어 원본 등기부에서 각 설정등기의 최종 말소 상태와 변경등기 관계를 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 점유자 1명
확인된 실제 임차인은 고점순 1명입니다. 점유 부분은 1층 101호이며 주거용으로 사용하고 있습니다. 전입신고일이 제시된 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 고점순 1층 101호 · 주거 |
2011.01.26 | 5,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 아님 |
신청 2025.03.06 |
특히 매각물건명세서에는 인수권리가 '해당사항없음'으로 기재된 반면, 임차인 조사 및 배당 시뮬레이션에서는 대항력과 보증금 인수가 인정되고 있습니다. 이 판단 차이는 입찰 전 반드시 해소해야 합니다. 또한 보증금이 5,000원으로 기재되어 있으므로 계약서 원본을 통해 금액과 단위를 재확인해야 합니다.
③ 시세·가격 분석 — 유찰 횟수만으로는 저가 판단 불가
이 사건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설과 토지의 결합 물건입니다. 건물 일부는 공실이고, 일부는 근린생활시설로 이용 중입니다. 일반 아파트 실거래 평균을 그대로 적용할 수 없으며, 현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 인수보증금 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 100% | 761,000,000원 | 5,000원 |
| 5회 유찰 시 | 80% | 608,800,000원 | 5,000원 |
| 6회 유찰 시 | 64% | 487,040,000원 | 5,000원 |
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 5회 및 6회 유찰 시에는 각각 608,800,000원, 487,040,000원의 가격 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이는 유찰에 따른 가격 변화이지, 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 761,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,010,000원 |
| 임차인 고점순 · 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 1. 가압류 · 전북신용보증재단 | 28,656,005원 | 28,656,005원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 72,346,016원 | 72,346,016원 |
| 3. 가압류 · 흥덕농업협동조합 | 73,950,938원 | 73,950,938원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 576,037,041원 |
표시된 배당액은 제공된 추정 시뮬레이션을 그대로 반영한 값입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고와 배당순위 확인 결과에 따라 달라집니다.
⑤ 매각 시나리오 — 인수금과 신청채권 충족 여부
| 회차 | 매각가격 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 · 현재 | 761,000,000원 | 73,950,938원 | 5,000원 |
| 5회 유찰 시 | 608,800,000원 | 73,950,938원 | 5,000원 |
| 6회 유찰 시 | 487,040,000원 | 73,950,938원 | 5,000원 |
제시된 세 시나리오 모두 신청채권 423,185,886원은 완전히 충족되지 않는 것으로 표시됩니다. 한편 임차인 고점순의 예상 인수보증금은 모든 시나리오에서 5,000원으로 일정합니다. 이는 보증금 액수가 매각가격보다 작고, 시뮬레이션상 배당액이 0원으로 고정되어 있기 때문입니다.
⑥ 건물·토지 위험 — 이번 사건의 핵심
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 전주시 완산구 중화산동2가 소재 전주MBC 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·병원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류(폭 10~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지 면적은 202.4㎡, 지목은 대지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 지형은 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,150,000원/㎡입니다. 이는 해당 부동산의 실거래 시세나 낙찰 적정가를 의미하지 않습니다.
- 이용상태. 일부 근린생활시설 및 일부 공실로 확인됩니다. 임대관계 전반이 확정되지 않아 수익성과 공실 부담을 추가로 조사해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 아파트와 달리 근린시설은 사용용도와 임대수익에 따라 매수 수요가 달라집니다. 대지권 미정리와 내부 훼손이 환금성을 제한할 가능성이 있습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각목록별 소유권 확인. 일괄매각 대상의 각 목록과 목록2의 지분매각 범위를 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
- 대지권 미정리 문제. 660-8·660-9번지의 소유권과 대지권, 건물별 토지 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 타인 소유 토지. 660-8번지에 걸친 건물 부분의 법적 사용권, 향후 사용료 및 분쟁 가능성을 검토하세요.
- 현장 실사. 목록2의 천장·내장재 훼손 및 바닥 고임수에 대한 원인을 전문업체를 통해 확인하고 예상 수리비를 산정하세요.
- 임차인 고점순. 2011.01.26 전입에 따른 대항력, 보증금 5,000원의 실제 계약 내용, 2025.03.06 배당요구의 효력을 확인하세요.
- 인수권리 기재 불일치. 매각물건명세서의 인수권리 '해당사항없음'과 배당 시뮬레이션의 보증금 전액 인수 판단이 서로 다릅니다. 원본 확인과 법률 검토로 이를 해소해야 합니다.
- 근저당권 말소관계. 과거 근저당권의 말소 기록과 변경등기의 연계관계를 확인하고 각 공유지분의 실제 담보부담을 검토하세요.
- 배당 계산 재검증. 신청채권액 423,185,886원과 예상배당액 73,950,938원의 차이, 소유자 잔여금 산정의 적정성을 확인하세요.
- 매각가격 확인. 4회 유찰임에도 최저매각가가 감정가의 100%로 제시되어 있습니다. 실제 법원 매각공고와 기일별 최저매각가격을 재확인하세요.
- 임대수익·공실. 실제 임대차계약, 월 임대료, 공실 상태, 유지관리비 및 예상 수리비를 확인한 후 수익성을 계산하세요.
맺으며 — “유찰보다 무서운 것은 권리와 건물의 불확실성”
전주지방법원 2024타경6682는 단순한 저가 낙찰 후보로 보기 어려운 물건입니다. 4회 유찰 기록에도 현재 최저매각가는 761,000,000원으로 감정가의 100%이며, 이를 비교할 만한 실거래 시세가 확인되지 않습니다.
임차인 고점순의 예상 인수보증금은 5,000원으로 금액상 부담이 작지만, 대항력 판단과 매각물건명세서의 기재 사이에 확인할 부분이 남아 있습니다. 더욱 중요한 문제는 대지권 미정리, 타인 소유 토지와의 관계, 일부 지분매각, 건물 내부 훼손 및 누수 가능성입니다. 이러한 위험은 단순한 권리 말소 여부보다 실제 취득 후의 비용과 이용 가능성에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
또한 신청채권액과 배당 시뮬레이션의 불일치가 있어 예상배당표를 확정적인 권리 판단 근거로 삼기 어렵습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 토지 권원과 수리비를 확인하지 못한다면 가격이 싸졌다고 평가할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 현 단계에서는 적극적인 입찰보다 매각대상 권리범위 확정 → 대지권·토지사용권 조사 → 건물 현장 실사 → 임차인 및 배당관계 검증 → 수익성·적정가격 산정이 먼저입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 얼마나 낮추느냐에 앞서, 매수인이 정확히 무엇을 취득하고 어떤 부담을 떠안는지 확인하는 데 있습니다.
